平顶山天意项目价格确定与营销控制.ppt

天意 项目运营构思 价格确定与营销控制 营销创意 产品分析 市场供应及项目状况 市场供应 市场消化 建筑风格 此次调查涉及目前平顶山房地产市场绝大部分的主流楼盘，累积开发量在70万左右。由于二线市场包括单位建房和一些小批量的定向开发，预计平顶山市场每年楼市供应总量约在80万～100万平方米之间 由于此次调查楼盘从2003年至2005年，根据具体的销售状况来看，结合一定的二手房市场，预计每年市场销化能力约在50万至60万平米之间 目前平顶山市场商业楼盘的建筑风格比较混乱，基本没有明显的风格在控制或者影响。但建筑风格的统一化、现代化以及与环境、景观的融合等是大势所趋。如明珠花园的销售佳绩就是很好的例证 产品分析 市场供应及项目状况 本次调查项目有帝景花园锦绣蓝天江南世家,建工佳苑,常绿.盛世锦园,等十多个楼 盘，共计2133套房源。其中微小户型占0．94%，小户型占6．47%，大户型占 86．87%，复式5．72%。 调查显示：平顶山房产市场主流户型仍以大户型为主， 小户型和复式为点缀，微小户型仍处于市场空白状态。 产品分析 市场供应及项目状况 平顶山楼市发展还处于自然的发展状态，市场矛盾不是竞争矛盾，而是供需对等之间的矛盾，畅销户型在产品功能创新和户型多元化方面还不能满足广大的市场需求 随着建业森林半岛，0375首府等到高端项目的陆续入市，有利于促进楼市向多元化，规范化发展，市场还需相当一段时间的过渡期，这为小户型此类创新产品提供了突破的可能 预计小户型等创新产品目前所遇到的压力不是来自市场购买压力，而来自与价格试水和市场包装的推广效应 户型与面积比例 产品分析 市场发展态势预测 湛河区 区域项目的总体开发量与市政配套匮乏不相吻合，区域的后续发展受湛河和南环路的阻断，区域楼市的持续繁荣还有待市场验证 该区域城市的功能定位不够明确，所以目前项目开 发层次混乱，产品混杂 新城区 新区开发的政策支持、无以伦比的景观资源优势支撑着高端产品的持续开发，高端产品在一定程度上左右着楼市的发展方向，但由于交通、配套等因素的制约，在未来五年内，还不具备全面开发的条件 新区与老城区之间有约9公里的沉降地带，新老城区的互动发展很难在短期内形成互补，如此市场态势下，决定了相当一段时间内，新区只能针对有车一族开发高端楼盘。而政府在沉降区确立发展生态经济的方针，也使新区相对独立，这些条件更奠定了新区高端产品的发展方向 湛河区域的可持续发展受到配套的欠缺和区域主题不明等众多因素的制约，加之新区高端产品的客户分流，其开发定位形势不容乐观；但不排除区域大型精品楼盘出现的可能。一旦出现必将统领区域市场，成为城市开发热点区域 随着城区市场的丰富化和规范化，新区的后续发展将受到来自湛河和城市成熟区的双向阻击 新区的暂时繁荣主要依赖大品牌开发商和滨水环境的双向支撑，但这种优势将随着楼市发展趋于理性化而弱化 市区 优越的配套资源与市区楼盘的开发总量不相一致，缺乏广泛的标志性建筑出现，还没有形成以开发楼盘来进行交通规划的状态 目前市区供应的产品涵盖多层与高层，但在产品功能的格局上没有依据配套特色形成系列化和多元化，这给后续开发预留了广泛的空间 矿工路、新华路沿线开发或区域旧城改造将成为城区楼市发展新的亮点 城区内分布着大量的闲置土地,或旧城改造用地.发展潜力远远超越了湛河区新区 市区的发展潜力巨大,可利用的土地资源丰富,必将成为平顶山楼市开发新的热点 区域沿线开发和土地资源的整合利用将成为先期产品,如本案就是这类产品的前期代表,享受城市的便利和丰富多彩的生活始终是消费者置业的最终归宿,与环境资源在购房中的影响程度将实现平衡 产品分析 市场发展态势预测 本案采用短平快的操作思路,有效规避城区开发高峰的到来 本案产品的个性化特征决定了作为“创新产品” 入市,需要引导市场需求，度过相当一段时间的消费者接受期 本案面临的压力主要是后发压力,,在推广和销售过程中,醒目和创新是市场的内在路线 结论 项目入市策略 项目产品明细 小户型部分标准层 B1 3—16层 70套 B1’ 3—16层 28套 B2 3—16层 28套 B1 3—16层 14套 B1 3—16层 14套 B1 3—16层 14套 B1 3—16层 14套 B1 3—16层 14套 总计 196套 项目入市策略 项目产品明细 大户型部分 大户型住宅12层 116、43平方米户型 1个单元20套（18套给返迁户） 147．11平方米户型 1个单元20套 A1型