M0土地指标分析.pdf

新型产业用地M0 ——调研分析报告 河南颐城金安建设股份有限公司 2018.12 • 什么是M0用地及产生原因 • M0用地政策比对 • M0用地的设计形态 • M0用地的新方向思考讨论 什么是M0？ 背景介绍 M0 随着近年产业转型升级的深入推进和城市内一些创新资源的加速外溢 ，新业态、 新产业再各个城市区迅猛发展 ，成为推动经济社会发展的重要生力军。与传统形态的 工业厂房不同。 新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多 元化等特征 ，现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求。 国内很多城市相继在工业用地转型政策上开始思考与整合 ，希望顺应市场需求 ，推动 产业高质量发展 ，提升土地开发效率。 起因 定义 新型产业用地 （M0）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要 而提出的城市用地分类。即再工业用地 （M类）中增加新型产业用地M0。 融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能及相关配套服务的新 型产业用地。 M0发展历程 n 最早起源于深圳 新型产业用地 （M0）概念的诞生 ，打破了过往国家规范类的工业用地性质以及厂房的概念 ，而这一举措也是工业用地向市场 化方向发展的首创之举。 原因： • 老旧工业区面临城市更新与产业升级 • 缓解土地空间压力 • 2014年规划法中规定建设用地的比例 ，造成建设用地短缺。 M0发展历程 n 政策被利用 ，仍然是偏向地产方向 催生了深圳 “工改”市场的繁荣 ，以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场迅速兴起 ，所谓的以租待售、研发 用房改公寓、宿舍改豪宅 ，都在那个时候被默许。 主要开发模式 商业地产开发模式、类住宅开发模式、产业运营模式。 10000-30000/ ㎡ 1000-3000/ ㎡ 2014 2016 M0发展历程 n 改变思路 ，多方面严格限制 《深圳市工业区块线管理办法》 （2018.7） 对建筑设计、产权分割面积、产业准入与 分割转让门槛、产业监管回收土地要求等 方面进行了严格限定 ，厂房改房地产的路 径被彻底堵死。 工改产生原因 • 产业发展转型升级 • 城市更新推动 • 缓解土地压力 • 一线城市建设用地指标有限、政府寻求新的土地供给。 郑州 M0用地政策比对 大方向比对 东莞 郑州 大方向比对 结论1： 服从国家产业转型升级战略，把高新技术产业发展、万众创 新作为未来的发展方向。 用地指标控制比对 东莞 郑州 • 可在新型产业用地M0基础上配置一定 • 新型产业用地性质为工业用地兼容商业 比例商业办公、配套住宅和公共服务设 用地 ，厂房和研发用房为主要用途 ，其 施用地 建筑面积不宜低于地上总建筑面积的 • 产业用途的计容建筑面积不得低于项 目