中国房地产现状分析与对策.ppt

关于中国房地产现状分析与对策 第1页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 房地产业概述 房地产：又称不动产，包括房产与地产，是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物以及所附带的各种权利和契约。 房地产业 ：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业和服务业等部门。 房地产业的产业性质： 介于第二产业和第三产业间的复合型产业。  第2页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 房地产业的特征 先导性 与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门密切相关。在一定时期，能显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器。 风险性和投机性 面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险和政策风险。高附加值。 政策性 第3页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 房地产业管理的目标 短期目标：解决市场供求的结构性矛盾，保持市场供需的总体平衡。 中长期目标：解决产业发展的深层次的矛盾，重构房地产市场的价值体系和基本框架。 第4页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 房地产管理的内容 土地供应管理。房地产开发的源头。 市政建设管理。房地产基础价格中体现了市政建设的价值转移。 金融政策管理。银行贷款是我国房地产融资的主要渠道。 中低价房政策管理。非市场的行为方式，实质是政府对低收入家庭或特殊群体的财政补贴。 财政政策管理。通过税费种类及比例的调整、住房补贴等措施。 产业政策管理。拉动经济快速增长，提高人民居住水平。 第5页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 我国房地产市场的国际比较特点 产业整体的市场化程度还很低。土地价格不是市场竞争形成的真实价格；利用房地产基金、股市等市场化渠道的直接融资没有形成；房地产交易环节中价格形成并未真正取决于竞争。 普通居民正从无产走向有产。城镇正从“住房公有”向“住房私有”转变。 大量农村人口向城镇转移。给房地产市场带来的压力比投机资金更为强大。 社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势。 住房保障体系覆盖面小。住房保障程度较低。 市场结构不合理。过度倚重一级市场。厦门今年1-5月，二手住宅成交量占总成交量的36%。 第6页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 评价房地产形势的指标 ◆房价收入比　　　　平均房价和家庭年均收入比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5:1。 ◆房屋的售租比 是指房屋的总售价与每月房租的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。目前，衡量房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200比1到300比1，而低于200：1或是高于300：1，都表明房产价格已经偏离理性真实的房产价值。 第7页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 ◆空置率　　　　指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 ◆还贷收入比　　　　 居民平均用来还分期贷款支出占收入比例。这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%。 ◆房地产投资占GDP比例　　　　反映整体经济对房地产的依赖程度。  第8页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 金融危机下我国的房地产政策 08年9月开始，多次下调银行贷款利率、个人住房公积金贷款利率与存款准备金率。 10月22日 ，中国人民银行《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》颁布。将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为 20% 。 10月22日 ，财政部宣布个人首次购90平米以下住房契税税率下调到1% ，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 第9页，共26页，编辑于2022年，星期五 2009.06.28 12月3日 ，央行、银监会联合印发《廉租住房建设贷款管理办法》。 要求各银行要严格按照《廉租住房建设贷款管理办法》要求，抓紧制定相应的操作细则，做好支持廉租住房开发建设的金融服务工作。规定廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。