《不动产估价》教学课件—02房地产价格和价值.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第二章 房地产价格和价值 房地产价格的概念和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类 一、房地产价格的概念 房地产价格是指在某个时点上为和平地取得他人的房地产而获得相应权益所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 有三层含义：房地产价格随市场供求关系变化，是某个时点状态下的价格；不同的房地产权益对应于不同的价格；一般以货币形式支付但也可以实物或劳务等其他形式支付。 二、房地产价格形成条件 与其他商品相同，房地产价格的形成也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。 有用性：能满足人们的某种需要或欲望，即“有用”，经济学上称为使用价值或效用。 相对稀缺性：稀缺性是形成价格的充分条件。房地产要有价格，还必须具有稀缺性，只有有用并稀缺，人们才肯付出金钱等代价去占有或使用它。 有效需求：房地产价格要成为现实，而不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。只有购买欲望而无购买能力，或者虽然有购买能力但无购买欲望，都不会发生购买行为。 综上所述，房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。不同房地产的价格有高低，同一宗房地产的价格有变动，都是由于这三者的程度不同及其变化引起的。 一、房地产价格与一般物品价格的共同点 都是价格，用货币来表示 都有波动，受供求因素的影响 都是按质论价 二、房地产价格的特征 房地产价格受区位影响很大 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 房地产价格是在长期考虑下形成的 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 一、房地产需求 （一）房地产需求的概念 消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。 （二）决定房地产需求量的因素 该种房地产的价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平 消费者对未来的预期 （三）房地产的需求曲线 二、房地产供给 （一）房地产供给的概念 房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 （二）决定房地产供给量的因素 该种房地产的价格水平 该种房地产的开发成本 该种房地产的开发技术水平 房地产开发商和拥有者对未来的预期 （三）房地产供给曲线 三、房地产均衡价格 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向均衡价格。 表1 供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响 变化方向 变化幅度 均衡价格 均衡交易量 同方向变化 供给增加=需求增加 不变 增加 供给减少=需求减少 不变 减少 供给增加＞需求增加 下降 增加 供给减少＜需求减少 下降 减少 供给增加＜需求增加 上升 增加 供给减少＞需求减少 上升 减少 反方向变化 供给增加=需求减少 下降 不变 供给减少=需求增加 上升 不变 供给增加＞需求减少 下降 增加 供给减少＜需求增加 上升 增加 供给增加＜需求减少 下降 减少 供给减少＞需求增加 上升 减少 1、价值、使用价值和交换价值 房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值 使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用 交换价值是指该种商品同其他商品交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。 就使用价值与交换价值而言，房地产估价是评估房地产的交换价值，但是，使用价值影响着交换价值的大小。 2、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。最高买价≥成交价≥最低卖价 正常成交价格的形成条件： 公开市场 交易对象本身具备市场性 众多的买者和卖者 买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 理性的经济行为 买者和卖者都具有完全信息 适当的期间完成交易 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 成交价格围绕市场价格而上下波动，市场价格又