《不动产估价》教学课件—04房地产估价原则.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第四章 房地产估价原则 本章内容 房地产估价原则概述 独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳利用原则 估价时点原则 替代原则 谨慎原则 一、 房地产估价原则概述 房地产估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践与理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 一、 房地产估价原则 房地产估价原则有： 独立、客观、公正原则（基本原则、最高行为准则、普适性原则） 合法原则（普适性原则） 最高最佳利用原则（普适性原则） 估价时点原则（普适性原则） 替代原则（普适性原则） 谨慎原则（特殊原则） 二、独立、客观、公正原则 独立：要求估价机构和估价师在估价中不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。 客观：要求估价机构和估价师在估价中不应带着自己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。 公正：要求估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。 如何保障估价机构和估价师能够独立、客观、公正地估价： 要求估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。 要求估价机构和估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系，与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。 要求估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力，应当“我行我素”。 三、合法原则 合法原则：即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 遵循合法原则应该注意几点： （1）并不是指只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种权益状况的房地产，就应将其作为那种权益状况的房地产来估价； （2）在实际估价中，法律、法规、规章和政策等规定不得以某种方式处分的房地产，不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象； （3）依法判定的估价对象状况通常是估价对象现状，但也可能不是现状，而是有关规定或者合同、招标文件等约定的状况。 遵循合法原则应做到下列几点： 在依法判定的权利类型及归属方面，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同（如租赁权应依据租赁合同）等为依据。 在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如土地用途管制、规划条件等）为依据。 在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、规章、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。 在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策 四、最高最佳利用原则 最高最佳利用原则（highest and best use），是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。 在评估过程中所以要坚持最高最佳利用原则，主要原因有如下四个： 1．同一房地产用途不同，其价格也不相同。 2．即使房地产的既定用途合理，但由于种种原因，其效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况进行评估，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理不善，年纯收益为500万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆乙，其年纯收益则高达 700万元。若宾馆的资本化率为10%，则直接按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为5000万元和7000万元。因此，直接根据现有的使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约为2000万元。 3．当房地产的现状限制其最有效使用时，将造成房地产的价格降低。为了确定其减价额，也要判定其最有效使用情况并与之进行比较。主要有两种情形：一是土地与建筑物不均衡，造成土地或建筑物价格降低。二是房地产与周围环境不协调，造成减价。 4．因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。 例：城市市郊有一块农田，若按农田价格出售则为100元／㎡，但根据城市发展规划，该农田5年后的法定用途将变为住宅用地，其价格将达到1000元／㎡。在这种情况下，该土地目前的市场价格就不能按农田评估为100元／㎡，在评估时应考虑5年后该土地将按住宅用地使用这一未来情况。 最高最佳利用原则必须同时符合4个标准：（1）法律上许可；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化。 在估价实务上，坚持最高最佳利用原则，要注意下述五种情况： 1．保持现状前提。认为维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。 2．改变用途前提。认为改变用途更为妥当时