房地产可行性研究.pdf

房地产可行性研究 2、项 目投资制胜第一法宝 一个房地产项 目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分 析所要解决的波特定项 目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能 性，或者说其是可行的，也并不意味着该项 目是合适的。－般情况下，可行性分 析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是 可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选 出最优秀方案，研 究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题， 综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题 ： a、这项 目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第二操作环 可行性研究的误 区及相应对策 1、项 目精度标准 项 目内容 时间 （月） 费用 允许误差 投资机会研究阶段 1~3 0.2%~0.8% 30%~20 % 初步可行性研究阶段 6 0.25%~7.5 % 20%~10 详细可行性研究阶段 8~16 % 0.2%~1.0% 10% 2、常见误 区 1 / 21 房地产可行性研究 误 区一：一个标准的效益分析 如果你的项 目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚 这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项 目可行性研究 报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。 这些不确定因素使项 目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此， 可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而 这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给 出不 同的期望效益预测。 误 区二：先入为主的可行性研究 笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发现其中大部分项 目的失败都是由一 些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业 区内，致使别 墅环境被破坏，别墅无人问津：在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓，结 果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价 “集资房”的冲击下半途而废 ；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求 短缺；建设成本远远超过预算造成资金不继 ；一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼 商铺优势失效；原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁，成为“被人遗望的 角落”等等。在与这些项 目的发展商交流时，他们对所遇到的困难通常都感叹“真 没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项 目的“可行性研穷报告”，几 乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项 目投资的美好前景，却偏 偏不提项 目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为 7 证明该 项 目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 2 / 21 房地产可行性研究 ***先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的 房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响， 课题研究人员担心挑项 目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领 导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干 预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 课题组人员的业务水平不过关。有些项