专家授课2015年旅游地产与休闲养老地产项目开发运营管理培训讲义.ppt

4、借助资本运营推动项目升级 例如,当项目急需扩张而又缺乏投资时,可以采取抵押贷款的方式,或引入合资人,或引入风险投资、社会基金等形式,解决发展资金不足的问题. 再如,在项目发展良好的态势下,可以整合相关资产,形成融资平台,为项目的长远扩张发展创造必要的资金条件. 又如,在项目发展良好的态势下,可以整合相关资产,创造上市条件,积极争取成为上市. 2022-05-01 PPT模板 * Part4 避险策略：以风险防治推进成熟 五大方法： 巧借政策扶持,规避政策风险 深研需求竞争,规避市场风险 坚持高端策划,规避定位风险 掌握开发策略,规避投资风险 全程品质管理,规避经营风险 ----------------------------- 突出总体策划和概念设计一体化 市场深度分析和顾客意见征集与设计方案完善结合,施工前验证方案要对主流顾客吸引力超过70%就有成功把握. 米春山 瑞松图 2022-05-01 PPT模板 * 1、巧借政策扶持,规避政策风险 几种政策扶持可能： 1）制订有关该项目的专项政策,为项目较快推进提供政策保障. 2）政府为该项目成立专门的临时机构,以配合投资商的项目开发. 3）政府低地价出让土地. 4）政府专门为项目用地周边地区实施或完善专项基础设施建设. 5）政府为投资商做一定程度的财政补贴,以扶持投资商尽快完善开发片区的相关道路、水、电、通信以及公共服务设施建设. 6）政府为该项目提供一定额度的宣传推广经费,以及在若干公共会议等场合为该项目进行宣传. 2022-05-01 PPT模板 * 旅游地产项目可能受到政策风险的负面影响 例如,不少政策具有阶段性特点（政府换届）; 再如,高尔夫地产项目,常常受到国家政策变动的影响; 又如,政策的执行层面复杂,各种干扰因素等. 2022-05-01 PPT模板 * 2、深研需求竞争,规避市场风险 旅游地产项目的最大风险应该是市场风险. 市场风险 市场需求 的风险 市场竞争 的风险 这两种市场风险都应该在项目投资开发前就有足够的研究, 并寻找到应对的策略. 2022-05-01 PPT模板 * 3、坚持高端策划,规避定位风险 先策划,后规划. 一个项目开发的失败,往往并不是缺乏资源,也不是缺钱、缺管理,而是缺乏准确的项目定位和策划思路.只有做好前期定位策划,才能最大限度避免项目偏离正确的投资开发轨道. 积极引进高端策划力量,以高超的创意策划找出适合项目生长的市场化路线. 必须定准项目主题,定准主要消费顾客. 2022-05-01 PPT模板 * 寻求赢利的道 旅游地产的关键在于文化创意和旅游产品的总体研发水平,正确设计赢利模式. ------------------------ 禅悦 清·张问陶 门庭清妙即禅关,枉费黄金去买山. 只要心光如满月,在家还比出家闲. 2022-05-01 PPT模板 * 4、掌握开发策略,规避投资风险 制订周密的开发监管策略性方案： 包括决策系统的运行模式、市场的研究、策划规划的执行、投资开发的流程作业、投资及财务的监管、人才团队的导入和壮大、整合营销的推进、公共关系的发展、开发管理规章的制定和落实等. 旅游产品得到游客喜欢是成功的基础,旅游度假别墅设计是能否回收部分资金的关键. 茵特拉根小镇 2022-05-01 PPT模板 * 旅游度假别墅的整体山水园林景观设计 中唐以后,意境美成为山水园林设计的主要潮流.青岛八大关区域园林景观规划依旧是中国的经典成功案例. 宋代苏轼的词体现禅宗意境. 蝶恋花----苏东坡庭院深深深几许？杨柳堆烟,帘幕无重数.玉勒雕鞍游冶处,楼高不见章台路.雨斜风狂三月暮,门掩黄昏,无计留春住.泪眼问花花不雨,乱红飞过秋千去. 2022-05-01 PPT模板 * 别墅的庭院设计 第一 庭院和别墅占地的比例至少要1：4,没有庭院的房屋冒充别墅现象非常严重,显示我们的开发商过度商业化,缺乏审美情趣. 第二 在禅的精神和思维形式指导下园林要有三个层次：首先是形式美,悦形.其次是逸情“物我相亲 ,情景交融的境界. 最后是畅神,人景交融.自然山水和市井结合,大隐隐于世. 2022-05-01 PPT模板 * 5、全程品质管理,规避经营风险 旅游地产项目的经营风险指的是由投资商、开发商和运营商的行为共同构成的操作性风险. 旅游地产要防止出现“一流规划、二流开发、三流经营”的局面,必须在开发阶段就开始着手建立严格的规章制度,塑造一流的旅游管理和经营队伍. 需要注重物业管理和交通管理以及酒店以及景区的服务品质管理.例如,景观水的品质管理非常重要. 东部华侨城交通管理 2022-05-01 PPT模板 * 旅游地产经营风险 旅游地产开发往往投资较大,开发和经营过程很长,经营风险还常常表现在不恰当地介