不动产资料 第三章市场比较法.ppt

四、交易日期修正 交易日期修正一般采用百分率法进行。其基本公式如下： 可比实例的成交价格×交易日期修正系数＝估价时点价格 其中，交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的。 假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为T%，则有： 可比实例的成交价格×(1十T%)＝估价时点价格 或 可比实例的成交价格×（100+T）/100＝估价时点价格 上式中，(1十T％)与（100+T）/100是交易日期修正系数。 在实际评估中，往往通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。 四、交易日期修正 （1）采用价格指数进行修正 地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数. 四、交易日期修正 （1）采用价格指数进行修正 a.采用定基价格指数进行修正,公式为： b.采用环比价格指数进行修正,公式为： 举例1 某城市地价指数如下表（地价指数是以2010年为基期100,以后每年上升4个百分点，2012年以后每年上升2个百分点） 若选择的比较易实例是2012年成交的，交易价格是1080元/平方米，而待估对象估价期日为2014年，则 交易期日修正后的地价= （2）采用价格变动率进行修正 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正 估价时点时的价格=可比实例在成交日期时价格×(1±价格变动率)期数 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正 估价时点时的价格=可比实例在成交日期时价格×(1±价格变动率×期数) 案例 1、某地区某类不动产2014年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2014年1月为100）。其中，某宗房地产在2014年6月的价格为5800元/m2，对其进行交易日期修正（评估时点为2014年10月） * 案例 2、某地区某类不动产2014年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中，某宗房地产在2014年6月的价格为5000元/m2，对其进行交易日期修正（评估时点为2014年10月）。 * 案例 3、评估某宗不动产在2014年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2013年10月末；另据调查得知2013年6月末到2014年2月末该类不动产的价格每月比上月上涨1.5%，2014年2月末至2014年9月末每月比上月上涨2%，对该可比实例价格进行交易日期修正。 * 如何确定价格指数或价格变动率 （1）一般物价指数或变动率 （2）房地产价格指数或变动率： ①全国房地产价格指数或变动率； ②某地区房地产价格指数或变动率； ③全国某类房地产价格指数或变动率； ④某地区某类房地产价格指数或变动率 五、区域因素修正 含义 就是将可比实例在其区位条件下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。 主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、估价对象以外的公共设施完备程度、临路状况等影响房地产价格的因素。 基本思路 首先，列出对不动产价格有影响的不动产状况因素； 其次，判定估价对象不动产和可比实例不动产在这些因素方面的状况； 第三，将可比实例不动产与估价对象不动产在这些因素方面的状况进行 逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度； 第四，根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。 公式： 举例： 有三个可比实例A、B、C成交价分别为1500，1650，1600元/平方米，现将可比实例不动产的区域因素与估价对象不动产的区域因素进行直接比较，结果见下表。 区域因素直接比较表 对各可比实例进行区域因素修正，即可得到: A: 区域因素修正后的价格= B: 区域因素修正后的价格= C: 区域因素修正后的价格= 六、个别因素修正 进行个别因素修正，就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。 土地的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、土地使用权年限等。 建筑物的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。 公式： 修正方法 （1）计算使用年期修正系数公式： 式中：K: 将可比实例年期修正到待估不动产 使用年期的年期修正系数