成都市40年产权公寓SOHO市场分析.docx

成都市 40 年产权公寓市场分析 一、市场整体现状 发展历程及现状 发展势头迅猛，渐成主流产品之一 2007 年以前，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。 从历年主城区的市场成交情况看，2007 年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除 2008 年市场冷淡期外，出让规模都在 600 亩以上，体量巨大。因此，从2008 年开始，商务公寓开始大量涌现市场。2011 年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可预计未来商务公寓将有一个井喷。 主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情况汇总表 时间 地块数量（宗） 总规模（亩） 2007 年 16 632 2008 年 3 295 2009 年 9 737 2010 年 6 650 2011 年 17 1396 各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中 典型项目分布图 从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块主要为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等， 而远期来看，南延线板块项目众多，聚集了复地、花样年等众多品牌开发商。粗略估计未来 2-3 年内该板块的潜在商务公寓项目有 10 余个，总供应量约为 25-30 万平米，因此该板块将会是商务公寓发展的热点区域。 供需现状 2011 年 1-8 月商务公寓新增供应 59.11 万㎡，成交 37.92 万㎡，同比逆市增长近 45%。新政后，市场供应和成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争激烈。 新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。但是也因为调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。 销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争激烈。 各方位 2011 年新政后商务公寓项目供销情况 方位 新增面积(万㎡) 销售面积(万㎡) 月均去化速度（万㎡/月） 城东 0.00 6.05 0.86 城南 35.33 12.04 1.72 城西 15.89 4.68 0.67 城北 9.03 7.02 1.00 城中 1.97 1.80 0.26 从供销情况看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。此外，从月均去化速度看城南和城北的月均去化都在 1 万㎡以上。因此，总体来看，城南不论是供销的绝对体量还是月均的去化速度，都明显好于其他方位。 项目新增供应套数 项目 新增供应套数 新增供应面积 销售套数 销售面积 均价（元/平米） （平米） （平米） 奥克斯广场 626 66422.1 106 10953.07 11500 城市春天 709 39452.91 61 2938.97 10500 海洋中心 0 0 10 717.89 14000 卡斯摩广场 0 0 4 863.21 8500 莱蒙置地广场 280 41645.24 16 2324.02 12200 香榭国际 320 18615.86 26 1533.36 7500 中海翠屏湾 0 0 144 7333.33 11000 花样年·香年广场 0 0 96 5931.91 12000 从上表可以看，城南的商务公寓市场接受度都比较高。究其原因，主要还是由于城南有大量的产业人群聚集，商务氛围浓厚，需要商务公寓这种户型面积小、价格相对便宜、性价比较高的产品，从而催生了对商务公寓产品的大量需求， 或办公、或自住、或投资。 二、城南典型案例 奥克斯广场 基础数据 项目位置开 发 商 楼盘类型楼层规划面积区间绿 化 率 容积率 总占地面积总建筑面积总套数 车位 区域配套物业管理物 管 费 开盘时间当前售价优惠政策装修标准装修配套户型面积销售情况 配套 高新区民丰大道西段奥克斯地产 复合地产 住宅 30 层，1-5 层为商业 50-80 平米（酒店式公寓） 60% 7.9 80 亩 56 万平米 700 套 总车位：3374 地上停车位：209 个地下停车位：3165 个 中小学、幼儿园、银行、医院、大型商业戴德梁行 住宅：2.50 元/平方米·月 2011 年 8 月 11500 元/㎡ 按揭优惠 7%，全款优惠 9% 毛坯房 公共部分精装修 50-80 平米 40 年产权公寓已售完.70 年产权公寓尚未推售学校：成都七中、美视国际学校 商场：欧尚、富森美、宜家、苏宁、迪卡侬、九方购物广场、茂业百货、仁和春天百货