城市规划中合理容积率的确定探讨.docx

四、城市规划中合理容积率的确定以下讨论容积率与城市环境、地价、开发利润三者之间 的定量经济分析。（一）容积率与城市环境的定量经济分析城市环境包含较多的因素，如人口密度、城市绿化面 积、机动车数量等等，这些因素都会影响城市生态环境，这 方面的因素可由容积率来反映。容积率与环境的关系：此式子中 四、城市规划中合理容积率的确定 以下讨论容积率与城市环境、地价、开发利润三者之间 的定量经济分析。 （一）容积率与城市环境的定量经济分析 城市环境包含较多的因素，如人口密度、城市绿化面 积、机动车数量等等，这些因素都会影响城市生态环境，这 方面的因素可由容积率来反映。 容积率与环境的关系： 此式子中 表示容积率； 表示总建筑面积； 表示某地块 的面积； 表示建筑物的基底面积； 表示建筑物的平均层数； 表示建筑密度。 由以上式子可以看出，在既定的地块中，提高容积率可 以采用增加建筑层数或建筑密度来达到目的，而建筑层数及 建筑密度正是城市环境的重要组成部分。 （二）容积率与地价的定量经济分析 1.影响地价的因素 （1）内部因素主要是具体对地价或宗地地价产生影响 的因素。一般来讲包括土地形状和其面积、地质条件、周边 道路、土地利用类型以及规划指标限制。 （2）外部因素主要是一些因地块所在区域内的具体特 征对地价造成的影响。如因土地的不同用途，就会导致这些 外部因素存在一定的差异，如交通、基础设施、行政因素、 人文环境因素及等级人口密度等。 2.容积率与地价的关系 地价通常表现为土地总价、地面地价（单位土地面积所 平均分摊的土地价格）、楼面地价（单位建筑面积所平均分 摊的土地价格）。 土地总价有这样的关系式：Q=V-B-P 其中Q为土地总价；V代表房地产销售收入；B是建筑物 成本、利息及税费；P是利润。 地面单价有这样的关系式：D=Q/A 其中D为地面单价；Q同上为土地总价；A指总用地面 积。 楼面地价的关系式：T=Q/F T为楼面地价；Q同上为土地总价；F是总建筑面积。 容积率的表达式： 在这里讨论区域地块的容积率， 表示建筑物的平均层 数； 表示建筑密度。 综合以上关系式，土地总价有： Q=D×A Q=T×F Q=T×A×R 城市规划中 合理容积率的确定探讨 张义伟 随着我国经济的快速发展，城市化水平快速提高，要作 好城市规划，就必须使用更加合理、先进的规划手段。而 今，量化分析在规划编制中有着光明的前景，本文主要用定 量经济分析的方法对控制性详细规划中的重要参数——容积 率的合理确定进行探讨。 一、容积率的重要性 随着我国城市化进程的高速发展，政府、开发商、人民 群众之间必然存在这样那样的矛盾，为解决这些矛盾就需要 合理地进行城市规划。控制性详细规划作为城市规划管理的 直接依据，对城市总体规划和近期建设规划的实施有着不可 估量的影响。而容积率作为控制性详细规划中重要的定量控 制性指标，其作用在现代城市规划管理中日益突出。从定义 上来看，容积率就是指项目用地范围内总建筑面积与项目总 用地面积的比值，这就决定了其与多种因素相关，如政府的 开发强度及土地收益、开发商的利益、环境容量等。容积率 的大小动态地反映出城市环境、风貌及城市的公共利益等， 从而决定了合理容积率的确定的重要性。 二、当前容积率确定存在的问题 （一）城市规划中合理容积率的确定较少运用定量经济 分析方法 当今城市规划的核心是不断提高土地的经济效益。而我 国还没有突破学科领域的惯性思维限制，再加上没有对量化 规划给予足够的重视，导致城市土地难以充分发挥效用。 （二）缺乏对容积率、地价和房地产开发利润三者之间 关系进行定量经济分析 一般来讲，城市规划影响土地价值，反之城市规划亦在 一定程度上受土地价值的影响。由此可见，城市规划中单独 确定容积率是不合理的，必须把握容积率、地价和房地产开 发利润三者之间的关系和作用机制。 三、定量分析的必要性 从城市的经济发展观点来看，不管其规模和建筑密度如 何，只要经济持续增长，就会引发如交通拥挤、住房紧张等 效应。某地块的容积率与城市环境、地价和开发商的开发利 润有密不可分的联系。从政府的角度来看，容积率若与地价 不一致，则说明没有发挥出土地的最大效益。从开发商的角 度来看，容积率若与地价不一致，就说明房地产价格没有使 资本资源发挥出最大效益。所以容积率的定量经济分析，对 政府、开发商及土地所有者的利益保障有着积极的作用。 80 地面单价有：D=Q/A D=Q/(F/R) D=(Q/F)×R D=T×R由此可知容积率与地价的关系式有：Q/R=T×A；D/R=T 以上分析的关系式说明，容积率作用在地价上表现为： 当地面单价亦即土地总价不变时，提高容积率，楼面地价就 会降低，从开发者的角度来讲是有利的。而当楼面地价不变 时，提高容积率，就会导致