某市房地产市场报告.ppt

3.1 2002年以来西安市住宅成交分析 历年住宅成交量价走势图 从2002年--2009年，除了2006年住宅均价成交均价出现了小幅下滑以外，整体成交均价稳步上涨，从2002年的不足2000元/㎡上涨至2009年近5000元/㎡；成交量从05年开始呈现阶梯状上涨，08年由于金融危机影响出现较大幅度下滑，09年全市住宅成交量达到1319万㎡，超过08年的两倍。 * 第三十页，共六十一页。 3.2 2009年西安市商品房成交量分析 07年之前西安楼市成交面积一直徘徊在较低水平，但到09年6月，商品房销售量达到110万平米，为2007年11月以来首次突破百万平米。09年西安商品房销售面积已逾千万。而在今年2月，主要受春节长假及政策环境影响，2月西安市商品房成交面积56.08万㎡，环比下滑44.39%，同比下滑9.41%。 * 第三十一页，共六十一页。 3.3 2009年西安市住宅成交价格走势图 西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后，08年在各种因素的影响下，出现了“短暂的停歇”，但09年尤其是春节过后，西安楼市全面复苏，成交量持续攀升，房价也一路看涨。到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，8月份首次突破5000元，达5009元㎡，9月成交均价甚至攀上6000元/㎡的最高峰，且在四季度旺季大量推出品质较高、景观上佳的新房源，再次将房价有所推高，整体市场价格走势明显趋高，同时市场热点区域如浐灞、城北等区域部分楼盘价格涨幅相对更为突出。2009年西安普通住宅成交价格为4701元/㎡。 * 第三十二页，共六十一页。 3.4 2005年以来西安市房价收入比走势 西安市历年房价收入比走势图 从2005年至今，西安住宅成交的总价水平稳步上升，同时西安居民的可支配收入水平也保持了较快的增速，并且高于平均总价的增长水平，从趋势来看，西安房价收入比逐年降低，主要是由于收入水平增长较快。综合作用下，西安的房价收入比逐年下降，从2000年的18.18，降到2009年的11.91。 * 第三十三页，共六十一页。 3.5 2009年西安市住宅月度供求分析 2009年住宅月度供求走势势图 2009年全年供应量为11049万㎡，成交量为13319万㎡，整体表现为供不应求，一定程度上消化了部分市场存量。造成供不应求的局面主要有两个原因，一是由于08年经济危机的影响，许多开发商谨慎拿地，市场供应量放量趋缓；二是由于利好政策不断，各类需求旺盛，成交量猛增。 * 第三十四页，共六十一页。 3.6 2009年西安市住宅成交套数及面积分析 90㎡以下占总成交套数的43.43%，比08年提高13.43%；90-144㎡占总成交套数的47.95%，比08年增长了3.95%；下半年90-144㎡之间住宅成交比例的增大，是因为下半年改善型需求不断入市。 * 第三十五页，共六十一页。 3.7 2009年西安市住宅购买人群分析 09年普通住宅购买人群中本市人群占到总成交套数的91.88%，消费人群的主体仍然是本地人群，与08年相比上涨1.08%。随着购房刚性需求在2009年1、2季度得以有效的释放，而2009年3、4季度商品房住宅市场可以用“量价齐升”来形容，投资型和改善型购房需求比例在逐步增大，随着西安房价的日趋上涨，大多数的本市购房者将放眼于投资房地产行业，如今西安的购房者已认识到在西安置业的升值潜力，于是纷纷出手。 * 第三十六页，共六十一页。 09年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁2号线施工建设、曲江外 扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩， 推动了房地产市场的快速发展，并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均 衡化。其中城北区和城东区从城市化中受益最大，并成为2009年西安市场发展 最迅猛的区域，各个区域的整体房价水平也随之上涨。 3.8 2009年西安区域市场趋势 城东区：在浐灞生态区火热的带动下需求旺盛，但09年市场供应难以满足。 城西区：09年底拉开了整体改造开发的序幕，市场供应猛增。 城南区：仍是购房者最关注的区域，出现供求两旺局面。 城北区：是09年西安市场发展最快区域，市场供应集中放量，成交也在四季度超过城南区，其发展潜力巨大。 高新区：09年市场供求实现反弹，成交在全市市场中所占的比例也不断上升。 城内区：仍处于缓慢边缘化的过程中，预计2010 年市场将持续萎缩。 * 第三十七页，共六十一页。 3.9 2009年西安各区域土地供应及热点板块 城东区--土地供应 2010年城东区伴随着地铁一号线开工、世园会的即将开幕以及纺织城的集中改造都将