南栗村地块-定位报告.pptx

;1.地块分析;石家庄市城市格局东富、西贵，北行政，南宜居;;京津冀一体化;市场需求主要在长安、栾城、裕华区；未来区域供应主要集中在栾城、鹿泉、正定;本轮石家庄大幅跳涨（涨幅68%）+全面上涨，直接导致客户被迫外溢;;;1.地块分析;;地块分析 | 小区位;三个竞品项目80%客户居住区域辐射范围;2.目标设定;项目目标;河北师范大学;3.市场分析;东南智汇城 高层：88-192㎡，1.9-2.2w 洋房：185-220㎡ 预计3.0w，精装6000 预计下半年，900套;总价段;最优产品;图6 三年供求走势分析——次优产品;表3 目标产品1（100-150万,2居） 预计供求（存量项目+已建未批项目+未建地块）;表3 目标产品2（200-250万,3居） 预计供求（存量项目+已建未批项目+未建地块）;表3 目标产品3（150-200万,3居） 预计供求（存量项目+已建未批项目+未建地块）;表3 目标产品4（250-300万,3居） 预计供求（存量项目+已建未批项目+未建地块）;结论：选定4类产品预计自拿地至开盘前均价涨幅9%；;市场分析;表9 业态及产品定位;4.竞品分析;产品;将分析的项目四维客户模型及及5+4客户地图做归纳合并，聚焦本案客户模型！;4.1 竞品分析;客户来源：裕华区地缘性客户 置业目的：首置（婚房） 年龄：25-30岁为主 职业：政府科级职员、企事业单位职工、准备结婚的年轻人 置业敏感点：总价、居室 购买力：部分客户首付紧凑，贷款承受能力小;4.1 竞品分析;将分析的项目四维客户模型及及5+4客户地图做归纳合并，聚焦本案客户模型！;;客户来源：裕华区地缘性客户 置业目的：首置，首改 年龄：25-35岁为主 职业：小型个体户、政府科级职员、企事业单位高级职工、家庭条件不错的年轻人 置业敏感点：总价、学区 购买力：首付没有问题，关注点是贷款多少，月供有压力;4.1 竞品分析;将分析的项目四维客户模型及及5+4客户地图做归纳合并，聚焦本案客户模型！;;客户来源：裕华区地缘性客户 置业目的：首改，再改 年龄：35-45岁为主 职业：政府科级以上领导、企事业单位职工、企业中高管、私营业主 置业敏感点：品质、配套、环境 购买力：100万-150万的首付基本没问题，关注还贷的数额;4.1 竞品分析;☆客户敏感度 △成本敏感度;☆客户敏感度 △成本敏感度;;5.本案产品解决方案;;客户来源：裕华周边各区县 桥西南部区县 城区上班 置业目的：首置、婚房 年龄：25-30岁为主 客户需求： 结婚、分巢 2居，功能需求 交通便利 低总价、首付出价能力有限;区域内刚需自住客户 （青年之家） 关注点：总价、交通、地段 总价150万左右 首付40-50万;核心客户;;客户来源：裕华周边各区县 城区上班 置业目的：首置、首改 年龄：25-35岁为主 客户需求： 儿童房 3居，功能需求 交通便利 低总价、首付支付能力有限;区域内品质刚需+首改客户 （小小太阳、小太阳） 关注点：总价、户型、配套、交通 总价200万左右 首付60-70万;核心客户;;客户来源：裕华地缘性客户、二次置业、私营业主、企事业单位 置业目的：改善 年龄：30-45岁为主 客户需求： 二次置业，改善需求 功能升级、品质升级 有一定支付能力;区域内首改+再改客户 （小太阳、后太阳） 关注点：地段、品质、配套 总价250万 首付80万;5.1 本案客户;☆客户敏感度 △成本敏感度;☆客户敏感度 △成本敏感度;核心敏感点差异化：人无我有、人有我优、人优我新;业态;6.本案产品价值体系;形象差异;强区域弱板块+地缘客群+价格标杆 如何通过价值点塑造实现单价、流量？;聚焦客户价值敏感点，参考成本影响敏感度，构建本案产品价值体系;6.2 本案产品解决方案 优质地段，稀缺户型;6.2 本案产品解决方案 学前教育、学府氛围;6.2 本案产品解决方案 精装大堂，共享配套;6.2 本案产品解决方案 精装大堂，共享配套;6.2 本案产品解决方案 新风除霾，健康智能;6.2 本案产品解决方案 品牌物业，极致服务;针对什么样的客户、与谁竞争、打造什么样产品，输出什么样的价值;