某项目整体定位与发展战略报告.ppt

婚姻殿堂：烟台首条婚庆主题商业街 * 第九十一页，共一百五十四页。 物欲天堂：精品专业特色街 * 第九十二页，共一百五十四页。 研究内容 * ? 项目整体定位 ? 项目功能比例确定 ? 地块容积率确定及分配 ? 项目整体功能布局 ? 各物业类型定位 商业定位 公寓定位 办公定位 第九十三页，共一百五十四页。 * 本项目国际公寓通过产品创新打造有别于烟台市场现有的公寓产品，从而引领烟台公寓产品的升级，树立区域新价值标竿。 第九十四页，共一百五十四页。 现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求，产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般 * 银都国际 静海苑 美亚公寓 橡树湾 振华国际公寓 图片 建筑风格 大多数立面设计不够简约现代，昭示性差 户型设计 户型设计单一，满足基本居住需要，着重室内功能，阳台、入户花园、楼中楼等创新和附加值少 配套服务 不注重大堂、通道等公共空间的打造，基本无会所等配套服务，物业管理品质一般 人文构面 初级概念，未脱离功能性居住本身，生活方式、创新意识、生活文化等附加值少 第九十五页，共一百五十四页。 商务公寓发展阶段——烟台市处于第二代向第三代的过渡，产品存在提升空间 * 时代 名称 产品 主打诉求 位置 用途 第一代 类单身宿舍时代 着眼于解决居住的基本需求，产品功能不全，多为单位建房 无 以工作为导向的，比如在大学城附近和工业产业基地 简单居住 第二代 普通公寓时代 出现成套的小户型，产品功能基本完备，基本能满足单身人士的居家要求 追求套内居住的功能性 交通便捷、对商服要求不高，关键是总价便宜 满足基本居住需要 第三代 纯概念公寓时代 品质一般、有一定创新，更多的是概念创新，如SOHO、SOLO 引领一种生活方式 要求交通便利、区域形象好 投资或商住，过渡性居住 第四代 极品公寓时代 重在产品创新，产品精致，配套完善，交通便利，有良好的社区氛围 集酒店式居住、商务、娱乐休闲于一体 交通便利、配套成熟 投资或享受型居住 第九十六页，共一百五十四页。 商务公寓：公建化的外立面提升项目品质，提升项目财富标识 强烈的视觉冲击力，强调昭示性。 建筑具有公建化立面效果，建筑设计上做出通透感。 * 第九十七页，共一百五十四页。 烟台上空造院——都市院风景 * 每六层建立一个共享空间——公共院落 每户大阳台——私有院落 小户型也有绝佳的风景 第九十八页，共一百五十四页。 LOFT公寓 层高3.9～4.5米，上下两层复式户型 买一层送一层，赠送面积可达30％，加快销售速度 营造丰富空间形式，方便商务办公 * 第九十九页，共一百五十四页。 商务公寓普通户型，适度空间，标示项目高品质 * 第一百页，共一百五十四页。 项目各物业类型之间是相互限制的，同时也是相互支持的 * 商业 办公 商务公寓 普通公寓 普通公寓和商务公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。 商业的档次要求 不能影响办公、居住环境 利润最大化 吸引人气、带热区域 标志性 为公寓和住宅提供完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心 相互限制 相互支持关系 为商业带来商务消费人流 资源平台、提升品质 现金流来源 为商业带来高消费人流和旅游租客 资源平台、提升品质 现金流来源 标志性 定义商务形象 定义档次 为商业带来住家消费人流 现金流来源 第一百零一页，共一百五十四页。 我们的研究思路 * 本项目物业类型组合判断 商务驱动型城市中心功能体系及物业组合 烟台房地产专项市场分析 本项目物业组合判断 本项目中心化发展模式判断 模式一：政务驱动型 模式二：商务驱动型 模式三：商业驱动型 项目条件拟合度分析 项目战略发展方向判定 项目发展战略 项目定位 项目整体定位 项目功能比例 各物业类型定位 通过怎样的物业组合化解市场风险？ 在高容积率下各类物业如何创造价值？ 如何通过项目开发使区域成为烟台新中心？ 项目分期策略 项目分期 启动期策略 第一百零二页，共一百五十四页。 启动原则 * 启动期回收出让金，建立稳定现金流。 从项目商业价值最高的地块启动。 启动位置要能与在建的万象城项目联动，易于形成借势和规模优势。 打造商业驱动型城市新中心，首先启动商业，从而带动周边土地升值。 超市、专业市场、购物中心率先启动，通过引进主力店，带热片区。 启动期通过国际公寓树立区域价值标杆，带动后期居住的价值实现。 7.若考虑产品结构丰富性，可在B2地块启动中端办公产品入市。 第一百零三页，共一百五十四页。 * 一期 以BLOCK MALL带热区域，打造主流产品启动策略，追求速度和资金回笼 [主流年] 1-3期分期开发实施的策略分解 二期 利用公寓等创新产品和街区商业等核心体验点的营造，全面提升项目知名度 [创新年] 三期 通过商业景观、主题街区