郑州红星美凯龙蚂蚁SOHO项目营销策划方案.ppt

商 都 路 通 泰 路 D座 E座 F座 B座 A座 C座 55.49 36.95 45.25 45.25 36.95 55.49 37.04 37.05 55.49 36.95 44.15 48.02 36.95 55.49 37.04 37.05 第三十一页，共七十六页。 Soho 新干线 开发商：郑州百利房地产开发有限公司 物业位置：金水路与黄河东路交叉口西南 占地面积：15亩 建筑面积：3.6万㎡ 楼层状况：两栋小高层，一栋loft高层 1 2 3 周边竞争楼盘二 第三十二页，共七十六页。 3栋楼共503套 1#、2#楼17层，3#楼11层 1、3号楼为两栋普通小高层， 2号楼为Loft产品。 目前整体剩余3套，68平米的房源 均价7800元/平米左右 1 2 3 1#楼整层平面图 第三十三页，共七十六页。 Loft产品销售均价7200元/平方 项目40年产权，50%首付， 贷款利率高。 1 2 3 2#楼整层平面图 第三十四页，共七十六页。 竞争楼盘 客户特征分析 我们对周边的楼盘的客户做了调查，主要购买此类产品的客户群如下： 第三十五页，共七十六页。 从区域的供给现状来看，现有的小户型供给量比较少，主要是商都六号剩余一部分商住公寓在对外销售，从未来发展的情况来看，在本项目营销期间，竞争项目相对还是比较少的，所以本项目应该抓住这一难得市场缺货机会，快速推进营销工作。 纵观目前已经售罄的同类项目，大都属于商住楼形式，可居住亦可办公，租赁情况较好，投资客较多，所以本案要多利用周边的个体老板，商业用户和写字楼中小公司。 竞争楼盘市场总结 第三十六页，共七十六页。 PART 3 项目客户定位 第三十七页，共七十六页。 优势1:绝佳投资地段、成熟配套 优势2：品牌·精装修 优势3：首付 按揭优势 与此相匹配的客户在哪里？ 【客户分析】 项目最能打动客户的核心优势： 第三十八页，共七十六页。 客户描述 姓名：王先生 性别：男 年龄：29 职业：自由职业者 生活：独身，有亲密女友若干 我还会这样的活着，在我不想改变之前；我还会住在SOHO，在我感觉未老之前。? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 主人：李老板 性别：男 年龄：42职业：东建材老板生活：白天生意，晚上休闲 这是个不错的办公地点，也适合临时居住 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 主人：郭先生，杨女士 性别：男、女 年龄：26、24 关系：婚期筹备ING 职业：IT业、银行职员（白领） 没有人愿意忘记美好的东西， 人生是应该浪费在美好的事物上。 既然在这里找到了快乐，那又何必再离开。 主人：陈老板 性别：男 年龄：37 职业：投资客 口号：投资好收手早，投资要看前景 钱当然是赚得越多越好， 生活当然也是过的越舒服越好， 那样才对得起自己嘛！? ?? ? 办公+自住 自住 过渡性住房 投资 从销售人员入手，深入了解成交客户消费心理！ 我们通过与销售人员的交谈，了解本项目意向客户的心理情况： 第三十九页，共七十六页。 客户心理分析 追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受； 要求个性化的生活空间，拒绝千篇一律人云亦云； 适合办公，环境配套绝佳； 投资前景巨大，回报率高，能尽快收回成本并赚一笔钱。 第四十页，共七十六页。 核心客户 重要客户 游离客户 消费者类别 比例 客 户 来 源 置业类别 周边个体老板 40% 郑汴路、东建材的个体老板 办公、自住 投资类客户 20% 热衷与增值保值的投资类客户 投资置业 白 领 15% 老城区白领阶层及郑汴路产业带从业人员 首次置业 SOHO一族 10% 从事网络、文学、艺术等行业的自由置业者 首次置业 小型公司 10% 服务于郑东CBD的小型创业期公司 投资自用 外延客户 5% 省外或地市频繁来往东区的客户 投资自用 初步目标客户群比例判断 第四十一页，共七十六页。 1、消费者构成：东建材市场等周边的商人、企业、经营户、品牌商家。商会、私营企业、本地及周边区县高收入者； 2、区域特征：郑州市为主体，本市场及周边市场的投资者应该作深层次挖掘； 3、收入：平均家庭年收入20万以上； 4、购买心理：比较务实，相对产品品质来说他们更注重地段价值和企业信誉等产品附加值，其次才是房屋的细部品质； 5、购买习惯： （1）喜欢多处置业；（2）投资意识强；（3）消费比较理智，跟风