养老地产专题研究.ppt

小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主 企业营利型养老地产开发现状： 目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角 第三十一页，共六十二页。 国内养老地产的物业管理方式 根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。 社区服务的供应或管理 社区文化的营造 常规 管理 物业管理 基本操作模式： 将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。 老年住宅物业管理的收入结构 日常物业管理费 家政服务费 配套设施使用费 特殊护理费 其它费 第三十二页，共六十二页。 5.养老地产的发展趋势 规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。 郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。 科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。 建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。 功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体 社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。 产品趋势 规模化 科技化 建筑多样化 郊区化 社区服务专业化 功能丰富化 第三十三页，共六十二页。 适合中国养老地产发展的创新手段： 6.养老地产的发展创新 创新手段 房屋置换、两代买、 以房养老、分时度假、 私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、 上市、信贷、 企业债、政府债 第三十四页，共六十二页。 part4：发展前景分析 第三十五页，共六十二页。 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。 发展前景 第三十六页，共六十二页。 机会点一 老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。 数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告 全国老龄人口统计表 2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。 第三十七页，共六十二页。 机会点二 老年消费者收入提高，消费能力增强。 随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现； 随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。 未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 第三十八页，共六十二页。 机会点三 国内养老地产的开发供应量不足 福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%。 营利性养老地产供应不足: 国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。 数据来源：策略研究周报 第三十九页，共六十二页。 机会点四 政策的支持，“适居养老”概念的提出 财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）； 2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）； 2009.4.1海南政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》。 “十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡适居养老概念 第四十页，共六十二页。 市场不成熟，商业模式仍需探索 ，创新赢得先机。　 机会点五： 养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。 　 “未来养老社区模式一定是多元的。”李重九表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。 第四十一页，共六十二页。 part3：产品打造 第四十二页，共六十二页。 ①.构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态 中国养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营