浙江柯桥宝业大坂湖项目市场研究及产品研究汇报201PPT汉嘉.ppt

* 项目区域 项目界定 客户需求 社区类型 大坂湖居住区 品质大盘 高品质的生活 景观社区 大坂湖、高品质、高档景观家园 第一百二十二页，共二百零二页。 * 客群定位总结 客群分布 细分客群 对应面积 总价承受 客群特征 公寓市场 主力客群 （60％） 白金阶层 稳定型私营业主 180方 （部分200-250方） 180-250万 事业稳定，有了很丰裕的财富积累，一部分将转变成大企业主，一部分安于现状；购房多用于资金转化成资产，高品质产品会用于自住． 白金阶层 上升型私营业主 160方 150-200万 事业正处于上升期，购房与事业顺逆有直接的关系；购房多用于投资，喜欢超前领先的产品 黄金阶层 中小型私营业主 160-180方 100-150万 事业规模相对较小，多从事门市部，中间代理为主，事业处于起步阶段；购房用于改善型居住需求，与事业好坏有关 次主力客群 （30％） 钻石阶层 大企业主 250方以上 250万以上 年龄偏大，学历低，多白手起家，事业规模大，有了丰厚的财富积累 白金阶层 柯桥高知识阶层 160-200方 150-200万 学历高，社会精英阶层，购房自主意识强，购房理性，对产品综合品质非常挑剔，特别注重同一小区业主的综合素质 辅助客群 （10％） 黄金阶层 泛公务员 140方左右 100-150万 学历高，以企业高管、政府公务员、事业单位中高层领导，医生、教师等，改善型需求，对总价敏感 第一百二十三页，共二百零二页。 * 客群定位总结 小户型高端市场存在一定的客户需求，但不是本案主力潜在客群，在产品定位可适当规划一些小户型产品满足市场的需求。 可能客群 对应面积 总价承受 小户型公寓市场 老柯桥人：分巢居住人群； 泛公务员：政府公务员、事业单位年轻首次置业人群、企业高管； 乡镇居民：城市化人群和父母为子女； 轻纺城业务员：少量总价承受力较高人群 两房：80-90方 60-80万 酒店式公寓市场 投资客群：私营业主、政府公务员、企事业单位泛公务员 企业客群：贸易公司为主 60方左右 50-70万 第一百二十四页，共二百零二页。 * 项目的研究思路 第一部分：界定项目 宏观界定 项目界定 第二部分：市场研究 绍兴市场分析 柯桥市场分析 典型项目分析 第三部分：客群研究 柯桥住宅客群研究 柯桥高端客群研究 项目潜在客群细分 小户型客群研究 第四部分：战略定位 总体战略分析 第五部分：项目定位 总体定位 相关建议 第六部分：产品研究 产品定位与建议 第一百二十五页，共二百零二页。 * 项目产品定位与建议 房地产开发其实质是对土地价值的挖掘。 在对项目用地进行详细分析、深刻理解的基础上，充分利用土地自身的特征，将土地价值最大化，才有可能规划设计出最符合项目用地的产品。 客群定位是产品定位的核心指导。 在市场研究、客群细分的基础上，将客群按一定的分类体系整理归类，总结其特点，描述其需求特征。结合竞争项目的产品现状，切入竞争产品与客群需求之间的差异，形成超越。 新湖景 新品质 新生活 一、规划设计 二、建筑风格 三、户型设计 四、园林景观 七、配套设施 八、物管服务 五、节能建材 六、智能系统 第一百二十六页，共二百零二页。 * 项目产品定位与建议——思路前探 面对重重竞争，本项目若要突出重围，必然需要在产品上有重大突破，形成自身的独特性。这就需要在客户需求的基础上，大胆对产品进行创新。 对产品进行创新不同于简单的产品品质提升。从市场接受度大小考虑，可以在规划、户型、立面、景观等某一方面或某几方面做一定程度的大胆设计已形成突破，达到预期的效果。 供应量增加 大牌开发商 瓜渚湖板块 供应量的增加使得竞争愈发激烈，从而导致产品的多样化发展，这也为项目打造差异化产品提供了机会。 柯桥的潜在供应量主要集中在柯北两湖区域，也是将来本项目最大的竞争来源。从分布上看，柯北供应主要集中在偏东区域，该区域也已经开发有较多楼盘。从人气、地段、配套等方面来分析，本项目的优势并不明显。 从外部天然景观资源来看，与大坂湖能影响竞争的主要为瓜渚湖。但是瓜渚湖的水域面积比大坂湖更大，景观资源更好，开发也更早更成熟。 从景观资源角度，相比瓜渚湖，大坂湖并无明显优势。 绿城参与瓜渚湖项目开发，对本项目形成极大的威胁。 绿城向来以产品取胜，其产品不光受到广大购房者的认可，也纷纷被很多开发商学习，目前柯桥市场上就有相当多的“类绿城”产品。本项目若依然沿用类似产品，则更无优势可言。 ?! 第一百二十七页，共二百零二页。 * BE-1a BE-1b BE-1c 用地性质 住宅+商业 用地面积 约10万㎡ 容积率 2～2.5 地上建筑面积 约25万㎡ 地下建筑面积 约7万㎡ 建筑密度 18%～25% 建筑限高 80m 园林景