致观咨询常州御源林城项目四期整合营销报告.ppt

大堂建议 独立服务系统 1、每幢单独配备前台、保安、保洁 第九十五页，共一百七十三页。 艺术主题风格 源自1930年，Art Deco 艺术风潮下的艺术主题， 第九十六页，共一百七十三页。 艺术主题风格 从大门、到环境雕塑、艺术油画、节点小品，展现Art Deco 艺术精髓。 第九十七页，共一百七十三页。 以欧美古典音乐为背景的氛围凝造 社区音响系统 售楼处现场音响系统 样板房音响系统 艺术主题风格（音乐） 第九十八页，共一百七十三页。 三、广告表现 第九十九页，共一百七十三页。 建立豪宅的标签感、稀缺性 原则： 以凝聚常州世界级圈层，确定标签属性 以城市公园第一排确定，确定稀缺价值 第一百页，共一百七十三页。 广告总精神 “世界级”公园豪宅 打造豪宅标签感、身份感 第一百零一页，共一百七十三页。 案名 申达*中央公园 从纽约中央公园、上海世纪公园、北京朝阳公园，最大的公园成为城市的国际豪宅区 第一百零二页，共一百七十三页。 四、推广执行 第一百零三页，共一百七十三页。 策略总纲 媒体行销 活动行销 圈层行销 体验行销 在有限推广预算下，实现精准打击 第一百零四页，共一百七十三页。 媒体运用策略 1、户外：建立形象、拦截竞争对手（南大街、延陵西路、勤业路） 2、报纸：常州晚报、日报发布开盘等节点信息。软文炒作“公园板块的崛起与豪宅稀缺价值”的关系 3、邮政DM：锁定5万高级私家车主，私营业主，高频次重点突击。 4、交通广播电台：长效建立客户对本盘的熟悉感。 第一百零五页，共一百七十三页。 圈层策略 1、与旅行社合作，针对常州国外游客户数据库，在活动与传播上凝聚圈层。 2、与宝马等奢侈品经销商，进行客源共享的合作。 3、与常州市区公园旁的高端饭店合作。 第一百零六页，共一百七十三页。 体验策略 1、售楼处门口设置声音分贝、空气指数、温度动态显示牌（可与精神堡垒结合）。 2、与3期进行多层绿化隔离。 3、节点景观体现出一定的文化品味（如文化墙、小瀑布） 4、地下车库、地下入户大堂的精装。 第一百零七页，共一百七十三页。 活动策略 1、售楼处公开时，与油画、艺术展结合体现收藏品味 2、强销期与高端旅游结合活动，吸引高端旅游客群关注。 第一百零八页，共一百七十三页。 4 5 6 7 8 9 10 11 概念导入期 品牌建立期 强销期 现场售楼处进场 样板区落成 外立面落成 企划目的 为宣传项目启动，进入全面准备阶段。 企划配合 户外 销售道具准备 现场阵地包装 软文撰写 网络前期形象 企划目的 全面推广策略展开，强势营销。 重要节点 售楼处进驻 企划配合 户外再次更新 网络营销全面启动 平面媒体辅助 企划目的 热销炒作，去化重点产品 重要节点 每两月一次的开盘活动 秋季房展会活动 企划配合 户外再次更新 网络营销全面启动 平面媒体辅助 首次开盘 3 11 企划推广节奏 从纽约到常州 阶段主题 公园奢景大平层 80米高空泳池大宅 第一百零九页，共一百七十三页。 销售道具制作：DM、户型册、名片、水杯、裱板 现场工地围墙----现场形象展示，吸引周边客户。 户外——区域引导旗、延陵西路户外、项目周边阵地户外更新 SP活动 ----------开工典礼，媒体初次曝光。 软文----------青枫公园资源与城市豪宅血统。 11年3月~~5月 主题： 从纽约到常州 企划推广重点：前期形象推广展示，抓住市场热点时期，确立项目标签感。 前期准备期 第一百一十页，共一百七十三页。 11年5月~~ 10年7月 主题 公园豪宅，开篇之作——青枫公园左岸199m2 大平层， 企划推广重点： 媒体有序铺开，以“公园大平层”制造青枫公园板块新热点，导入老城区客户。 利用系列sp活动进行VIP意向客户积累及维系。 媒体： 常州日报、常州晚报 邮政DM，高端人群数据库 网络 SP活动： 售楼处、样板房开放活动 艺术油画展 品牌建立期 第一百一十一页，共一百七十三页。 主题： 常州世界封面，非凡艺术境界 地点：现场售楼处 形式：油画拍卖展 艺术品来源海安523油画基地、北京大芬村、上海莫干山50号。 艺术油画展 第一百一十二页，共一百七十三页。 11年8月——11年10月 主题： 80米高空泳池大宅，震撼亮相 企划推广重点： 项目开盘前后进行媒体的强攻，以热销作为炒作话题，成为该时期市场热点关注。再接再厉进一步对常州周边客源进行挖掘拓展。 围绕样板区展开活动 媒体： 晚报、夹报、网络 SP活动：30天带你环游世界活动。 开盘强销期 第一百一十三页，共一百