中广信山东烟台云海香都项目营销策划报告.ppt

星河城 占地面积 143190平方米 总建筑面积 390000平方米 开工时间 2007-3-6 停车位 1:01 物业管理 约1.2-1.3元 开发商 烟台隆城投资公司 典型项目例举 第五十四页，共八十五页。 形象定位分析 分析 第五十五页，共八十五页。 形象定位分析 开发区商圈 芝罘区商圈 福山区商圈 莱山区商圈 置身商圈群中 却能够宁静怡然 第五十六页，共八十五页。 说明：把形象定位浓缩应用于slogan，更加能够直观体现项目内涵和品质 要点： 作为项目的推广主线，自始至终贯穿着“人居生活典范”的概念，无时无刻不对消费者传达着一种全新的生活理念。 形象定位分析 形象主题、slogan 第五十七页，共八十五页。 客群定位分析 低端客户 中端客户 高端客户 本项目客群 本项目客户群应锁定中高档客户群 目标客群层次 第五十八页，共八十五页。 客群定位分析 由于烟台内居住大量外地外籍经商投资者，所以客群应包括本地、外地、外籍三个部分。 通过市场调查研究以及对本项目的分析，我司认为本项目应锁定如下目标市场。 外籍 外地 本地 目标客群分类 第五十九页，共八十五页。 本地 开发区 芝罘区 福山区 外地 烟台周边县级市 山东省内其他县市 东北、京津塘区域、江浙、上海、港澳台 外籍 韩国 日本 其他国家 目标客群分布 客群定位分析 第六十页，共八十五页。 07年上半年，烟台市房地产开发完成投资53.7亿元，商品房销售面积156.6万平方米，同比分别增长31.3%和35.5%。商品房销售均价为2857元/m2，同比上涨5.4%。 烟台房地产发展机遇 烟台房地产市场潜力巨大 近期市场状况： 第二十二页，共八十五页。 ◆07年1—8月份，烟台二手房交易户数为2578户，与去年同期相比多出300多户，交易房屋的面积同期增长23.41%，而交易金额同比增长126.3%。 ◆据统计，截至2007年底，烟台从事房产中介业务的机构已达400多家。 ◆烟台房地产协会副会长张吉树预计，随着二手房年交易额在逐年递增， 预期2008年，烟台二手房市场的总体交易量将会达到60亿元。 烟台房地产发展机遇 良好的二手房发展前景，将给增量房市场上的投资者增强信心 第二十三页，共八十五页。 烟台房地产发展机遇 世界五百强企业的四十强已经进驻烟台。在加快了烟台城市的国际化进程的同时，也给房地产市场带来了广阔的发展空间。 瞄准国际高端客户群 第二十四页，共八十五页。 小结 十七大后，山东经济仍将呈现又好又快的发展趋势 宏观经济发展迅速，保证了房地产行业的快速发展 烟台经济发展继续保持快速发展态势 固定资产投资稳步增长，房地产投资较快增长 居民收入稳步增加，购买力强 城市化进程加快，外来人口增加，对房屋需求量大 供给相对不足，产品品质相对不高 第二十五页，共八十五页。 市场本体分析 2 第二十六页，共八十五页。 项目本体条件分析 农大地块，周边 配套设施少，工业 园区。 人文条件 地处开发区和芝罘 中间，西临夹河， 交通状况好，空气 质量优 天然条件 夹 河 滨 海 游 览 路 河 滨 东 路 长江路 幸 福 南 路 只 楚 路 同 三 高 速 项目地块 第二十七页，共八十五页。 产品户型优秀 单套面积合理 外立面较时尚 小高层设计相对 来讲品质感较高 产品 小高层与高层混合 布局但层次鲜明 商业配套齐全 是较大亮点 “低密度” 可做卖点载体 规划 项目本体条件分析 第二十八页，共八十五页。 项目地块 红旗南路、红旗西路、电厂东路、化工北路、只楚立交桥改造被列为市属重点工程建设项目，项目地块将直接受益。 项目本体条件分析 红旗路 化工北路 电厂东路 只楚路 第二十九页，共八十五页。 项目本体条件数据 用地平衡表 小区建设用地面积 31.791公顷 100% 其中 住宅用地 20.041公顷 63% 公建用地 3.8公顷 12% 道路用地 4.77公顷 15% 公共绿地 3.18公顷 10% 技术经济指标 总建筑面积 55.10万平方米 地上总建筑面积 44.50万平方米 住宅建筑面积 41.746万平方米 小区配套公建面积 2.754万平方米 地下建筑面积 10.60万平方米 居住人口 14548人 居住户数 4546户 户均人口 3.2人/户 人口毛密度 458人/公顷 住宅建筑套密度（毛） 143.0套/公顷 住宅建筑套密度（净） 226.8套/公顷 住宅建筑面积毛密度 1.313万平方米/公顷 住宅建筑面积净密度 2.083万平方米/公顷 住宅平均层数 13.4层 建筑密度 14.67% 容积率 1.40 绿化率 40% 停车位 地上停车 1410辆（机械式=