中原深圳天健时尚空间小户公寓项目营销竞标报告.ppt

第一阶段：首批单位推出现金流产品的2、3栋，总套数为360套 低开实现较高的开盘销售率，造成热销现象，取得良好的社会反映，为后期销售打好基础。 第二阶段：第二批推出利润标杆产品绝版的小复式单位，1栋，总套数为 208套 赠送率极高，可拔高价格，实现利润，并且还能通过两批单位的价格差互相促进，实现较高的销售业绩。 一阶段：2、3栋30㎡ —80㎡平面产品 二阶段：1栋45㎡ —65㎡复式产品 项目推售策略 推售原则： 低开高走，按产品素质由低到高分两次推售。 第九十五页，共一百四十一页。 销售周期确定: 营销节点 阶段周期 主推产品 推售套数 预计开盘 销售率 预计开盘后 月销售量 预计需要时间 预计整体销售周期 09.15 第一阶段 2、3栋 360套 70% 30 3个月 2009年10月1日~2010年5月 11.8 第二阶段 1栋 208套 70% 30 2个月 2009年11月8日~2010年5月 汇总 —— 568 —— —— —— 整体推售周期约为7个月（含春节） * 此周期按照连续开发原则测算，后期如市场发生变动，可随即调整开发策略及周期安排。 项目销售周期推导 第九十六页，共一百四十一页。 推广策略 第九十七页，共一百四十一页。 强势推广期 形象导入期 开盘预热期 开盘热销期 09/.09/15 09/11.8 2010/04 09/04 09/06 09/07 09/09/01 整体形象推广期 09/07月底售楼中心开放 样板房\园林开放 国际西岸ＣＢＤ天健时尚空间 / 产品概念 营销中心开放／样板房园林开放／开盘热销 产品卖点 阶 段 节 点 诉 求 户外/软文 渠 道 户外/现场展示/网络 公关活动/现场展示/户外/报广/软文/网络/短信 第一批开盘 第二批开盘 临时电话咨询 项目整体传播轴线 基于甲方提供的工程节点以及相关配合，制定以下推广节奏 第一批开盘 第二批开盘 第一批开盘 第二批开盘 第九十八页，共一百四十一页。 推广分期 推广目标 诉求主题 形象导入期（09.04-09.06） 营造期待 天健﹒国际西岸﹒巅峰之作 强势推广期（09.06-09.07） 整体形象提升 国际西岸﹒后现代主义上层建筑 开盘预热期（09.08-09.09） 产品概念、销售预热 双地铁口公寓，即将开售 开盘热销期（09.09-09.11） 销售成绩 天健时尚空间持续热销 第二批推广期（09.11-） 珍藏复式、利润标杆 绝版复式，限量登场 阶段主题表现 第九十九页，共一百四十一页。 媒体类别 媒体说明 投放原则 报纸 本项目目标客户群年龄偏年轻，建议选取南方都市报和宝安日报 重要节点投放 户外 户外是项目前期形象建立的重点渠道 建议在107国道和大冲各拿一广告牌，封锁107—深南路沿线目标客户群 重要节点前更换户外诉求要点 网络 搜房首页、深圳房信网首页、剑客炒作 建议选取房地产信息网首页投放广告 关键节点前投放 短信 通过年龄段、行业、居住地点、财富等级等方式筛选目标客户群 有针对性投放 其他 直邮、深圳电台交通频率（上下班时段）、电梯广告（框架制造-宝安及南山高尚社区投放）等　 关键节点，选择性投放 媒体渠道组合建议 使用媒体的三大原则:一、节省成本、二、关键节点投放、三、有效直接 第一百页，共一百四十一页。 客户渠道 三大资源平台 涉及内容 八大专属通道 客户阶层 实施方式 专属资源平台 中原资源 二、三级转介 普通阶层 转介激励、转介管理 大客户 财富阶层 中原内部阶段性挖掘 合作方资源 广告等合作单位 携程网等 普通阶层 阶段性挖掘 点式突破 星巴克专属渠道 普通阶层 长期互动 团体资源平台 学术机构 驻深名校MBA 财富阶层 寻找关键人 行业资源平台 房地产行业 地产精英专属通道 财富阶层 寻找关键人 其他行业 金融、IT、贸易、电子行业专属通道 普通阶层 长期互动 设计、艺术 建筑、设计等 普通阶层 寻找关键人 渠道组合建议 创新资源使用方式 创新资源使用方式 创新资源使用方式 深挖中原投资大客户 寻找关键人，证言广告 寻找关键人，证言广告 第一百零一页，共一百四十一页。 活动渠道组合 活动类型 涉及内容 使用要素 客户阶层 实施方式 营销活动 认筹 可用于筛选客户，增加客户诚意度 新客户 聚集大量客户，通过一定优惠等方式举办认筹，摸准客户的心态。 开盘 集中客户，短时间内爆发 老客户 聚集大量客户，统一销售。 展示活动 秋交会 展示项目以及品牌 新客户 通过项目在秋交会展出，展示项目的 品牌