长沙凯通国际城商业项目提案.ppt

客户访谈 案例选取：金苹果大市场经营户 序号 店名 被访人 经营业态 商铺面积（m2) 铺面租金 合同期 1 衣纺 邓老板 女装 14 2000元/月 1年 2 阿富饰品 刘老板 饰品 30 20000元/月 5年 3 8090 陈宝儿 女装 15 25000元/月 1年半 4 咔喳伊潮流服饰 陈老板 服装 10 2600/月 1年半 5 兰卡服饰 郭老板 女装 18 50000元/年 5年 6 E.HAND 李老板 服装 5 2000元/月 1年 7 无店名 师老板 服装 5 3000元/月 1年 8 无店名 邓冰冰 饰品 12 2400元/月 2年 9 流行服饰 张老板 女装 30 60000元/年 5年 10 无店名 刘老板 箱包 30 100000/年 2年 第三十页，共六十四页。 客户访谈 对火车站商圈评价：人流旺盛、交通便利；整体环境相对杂乱、大型商业少、且分散；餐饮、休闲娱乐相对匮乏。 对金苹果市场评价：依靠火车站优势、人气旺，且经营时间久，市场成熟知名度高，无空置率，但市场管理混乱，缺少统一规划 对本项目评价：被访商家对凯通国际城认知度高，其中一些市场经营户已在凯通国际城购置住宅，但对于进驻凯通城持观望态度。 建议业态：多数商家建议餐饮、休闲娱乐等业态，例如美食广场（长沙特色） 第三十一页，共六十四页。 消费购买力分析 区域目前现状 调研结论--消费者关注点 消费者不是我们的研究对象 ，应该是商家 后5位关注点： 1. 价格 2. 品牌档次 3. 购物环境 4. 周边配套 5. 商业中心 前5位关注点： 1. 距离近 2. 种类齐全 3. 商场信誉 4. 营业时间 5. 服务态度 第三十二页，共六十四页。 商家访谈录一： 被访人：陈宝儿 TEL: 店名：8090 经营地点：金苹果市场 经营业态：服装、小饰品 对本项目看法： 认为金苹果市场虽然租金较低，但经营环境太差，希望在附近有环境更好的、有一定规模的经营场所。 认为金苹果市场经营档次偏低，中高端品牌生意惨淡，盈利能力差。 本项目属于火车站商圈，又在金苹果市场附近，对项目位置比较看好。 对本项目比较关注，如租金合理，愿意进场经营。 对租金的建议： 开业初期，采取低租金政策，比金苹果市场低，不超过2000元/月。 开业初期，出台对商家有利的政策，吸引更多商家进场经营，利用金苹果市场周边人流大的有利条件，尽快做旺市场。 第三十三页，共六十四页。 商家访谈录二： 被访人：郭老板 TEL: 店名：兰卡服饰 经营地点：金苹果市场 经营业态：女装 对本项目看法------ 对本项目持观望态度，有一定的担心，但会关注。 对项目位置认可，担心初期会有很大的经营压力。 对项目的招商条件很关心，建议市场开业初期给予一定的优惠和扶持政策。 建议本项目可以做美食广场（特色餐饮、小吃等），周边一部分人对此也很期待。 认为金苹果市场开业时间久，有一定的知名度，但经营环境较差、经营档次低，很难吸引更多的顾客。希望有集中、有规模、环境好的经营场所。 对租金的建议：租金不要超过150元/平方/月，如果新市场生意比现在好，接受逐年增加租金。 第三十四页，共六十四页。 调研反映的问题——追求“体验、娱乐、便利、实用” 商业业态 对火车站IT数码消费满意度较高。 对服装、饰品、日常生活用品及休闲类商业的满意度低， 大多仍选择去五一商圈。 认知度 消费者了解火车站商圈区域发展，但对该商圈认识仅局限于IT数码、百货等集中式商业，零散的小型餐饮、士多店等现有的少数商家。 对未来将建成的商业、休闲娱乐、酒店则知之甚少 发展优势 火车站商圈的位置、升级改造、未来的交通及地铁规划 发展劣势 缺少针对火车站周边住宅区的社区商业，休闲设施、餐饮档次不高、业态重复是区域发展的最突出劣势。 重要----除IT数码业态外，现有商业没有特色、缺乏竞争力，难以留住区域内人群，也难吸引外来消费者。 第三十五页，共六十四页。 区域简析 项目市场分析（项目/市场/客户） 项目发展战略 项目执行策略 可借鉴案例分析 商业概念引入 项目定位 第三十六页，共六十四页。 可借鉴案例分析 深圳罗湖商业城 国内项目 第三十七页，共六十四页。 推广概念:购物、休闲、娱乐，尽在罗湖商业城 消费群体:深港两地、及外外籍人士。 主 力 店:中低档服装店、珠宝饰品店。 主力品牌:BBC西餐厅、彩蝶轩、丹桂轩、天湖阁海鲜酒楼、美味厨快餐厅、梨花酒家、 金象星粤菜酒楼、健富美保健中心、盲柄推拿中心、千叶美美容美发中心等 第三十八页，共六十四页。 深圳罗湖商业城 点评： 1、在深港两地的影响非常之大， 2、位置优越，交通方便，长途客运站、火车站、公交总站、地铁站都集中在罗湖商业城内或其周边。