房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题（含答案）.docxVIP

房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题 房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题作者：毕君业 ★ 可能有两种情况： A、购买(销售)永久使用权 B、长期租赁 30 年或 50 年……… 人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的， 必须建造(人防工程)。实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主(成本由全体业主分 分摊了)。所有权属于“人防办”。开发商无权买。所以——不能办理产权： 买时——是否开发票？开什么发票？ 没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。子目：永久使用权。如果有明确使用年 限的——可开租赁业发票。 一、出租的 国税函[2005]83 号： “对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不 能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照服务业－－租赁业征收营业税。 ” 这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。 1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教(5.6%)。取得 租金时一次性缴纳。 (企业所得税可按国税函[2010]79 号： “在租赁期内，分期均匀计入相 关年度收入”。)。 2、对该车位形成的(地下)房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。(视同商 业企业出租柜台)，根据吉地税发[2006]42 号和财税〔2006〕186 号以及财税[2005]181 号 和吉财税[2006]119 号这几个文件缴纳房产税) 吉地税发[2006]42 号：对商(市)场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征 收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。 (这里谈到了场地) 具体计算方法按财税[2005]181 号和吉财税[2006]119 号规定计算。 A、工业用途房产，以房屋原值的 50%作为应税房产原值； B、商业和其他用途房产，以房屋原值的 70%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值× (1－30%) ×1.2% 。( 2006 年 1 月 1 日执行) 出租地下车位属于商业用途，假如原值 600 万元，应纳房产税？ 600×70%× (1－30%) ×1.2% = 3.528 (全年的) 【上述处理应当是正确的】 3、是否缴纳土地使用税？ 先看一下《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 (财税 〔2006〕186 号)经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下： 对居民住宅区内业主共有的经营性房产， 由实际经营 (包括自营和出租) 的代管人或使用人 缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至 30%后的余值计征，没有房产原值或 不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类 房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 虽然这个文件是关于“房产税、城镇土地使用税有关政策”，但只说了房产税，为什么没说土 地使用税？我想 (下发文件的人也不是傻子) 是因为房地产开企业的土地使用权， 在开发产 品全部销售后，土地使用权就属于全体业主所有，对居民住房用地免征土地使用税。所以， 没说征土地使用税的事。 以下是关于地下建筑用地征收土地使用税的文件： (财税[2009]128 号)关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地， 按规定征收城镇土地使用税。 其 中， 已取得地下土地使用权证的， 按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款； 未取得地 下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应 征税款。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50%征收城镇土地使用税。自2009 年 12 月 1 日起执 行。 如果按这个文件分析，应当——按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。 这就难了，如果按 186 号反向推理可以不征，按 128 号应当征。所以——这是个难题。 怎么办？ 作为纳税人，如果不差钱——就交了吧(反正没几个钱) 如果差钱——挺着吧——让税务检查时判定吧，说不定判定不交。 (即使补交也没多少滞纳 金，再说，你不给检查人员留下点错误的地方也不行，不查出问题显不出水平。) 二、企业销售永久使用权的，应当按销售不动产对待，虽然新修改的《营业税条例》和《细 则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的 “永久使用权”是因为在 149 号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属 于“销售不动产的子目”所以，纳税人可以按销售不动产缴纳营业税。 涉及房产税、土地使用税同上。 三、地下人防车库转让收入是否预征土地