2022年物业管理行业分析报告.docx

2021 年物业管理行业分析报告 2022 年物业管理行业分析报告 在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管 面积近 4 年 CAGR 约为 25-40%，未来在管面积增长具有较强确实定性。除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。 物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费 用存在明显分化，中高端收费约为 3 元/平米/月以上，中等水平在 1.8-2.4 元 /平米/月左右。从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量 高端工程和非住宅物业的物业费存在提升空间。 本钱：智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入， 减轻对人力的依赖。从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升效劳质量的同时降低根底效劳对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积 2022 年提升 12.5%至 5913 平方米，主流企业销售及行政费用率在 7-10% 区间。 增值效劳：进入 2.0 时代，共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的 增值效劳毛利占比到达 3-5 成，仍处于高速开展阶段，且增值效劳的形式更加多元化。 国际视野：日本最大物业效劳公司如何创造增值效劳？长谷工是日本第一 大物业管理公司，2022 年传统物业效劳板块营收达 529 亿日元，净利润 29 亿日元，两者近 6 年的复合增长率分别达 4.13%和 6.39%，远超同期日本 GDP 增速。除了单纯的物业效劳，公司在地产相关效劳领域的拓展值得借鉴，业务包 括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩奉献已经超过传统的 物业效劳板块。 估值及投资建议：物业效劳公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理 应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为 PE 的估值中枢在 20-30 倍上下具有支撑。我们建议关注： 1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来确实定性增长的企业，如碧桂园效劳、雅生活效劳以及绿城效劳等。 2、增值效劳方面具备突破空间的社区效劳运营商，如彩生活等。 一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑 我们早于 2022 年开始研究物业管理及社区增值效劳，2022 年?社区 O2O： 万亿市场空间，得家庭者得天下?和 2022 年?社区 O2O 深度系列之二：构建生态圈，分享共赢?两篇研究报告深度探讨了社区 O2O 的开展路径与成长空间， 提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回忆，整个物业效劳行业的开展也在兑 —2— 现我们之前的判断，我们社区O2O 深度系列的第 4 篇，也是围绕物业管理行业深入思考的第 3 篇，跨越数年周期，审视未来。 〔一〕强者恒强，龙头隐现 标准的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速开展和并购整合，物业管理行业呈现出几大特点： 〔1〕集中度快速提升。根据中指百强物业报告统计，2022 年百强企业管理面积均值超 3000 万平米，百强物业效劳企业市场占有率达 32.42%，相较 2022年提升 3 个百分点，集中度快速提高。TOP10 企业管理面积均值超 2 亿平米， 市场占有率达 11.06%，相较 2022 年提升 1 个百分点。 〔2〕扩张重心逐步从外扩转向深耕。2022 年，百强企业进入城市数量均值 28 个，全国化布局的步伐有所放缓，但规模扩张的重心转向区域深耕，单 位城市工程数量均值为 6.35 个，单个工程管理面积达 17.79 万方，同比增长8.28%。 —3— —4— 〔三〕多元融资渠道拓展 除了在股权融资方面突飞猛进开展，物业管理公司的多元融资渠道也在突 破。物业管理公司签署的?物业合同?通常期限较长，现金流较为稳定，因而可 以通过发行企业 ABS 的方式实现融资的目的。根据wind 数据统计，自 2022 年8 月 12 日世茂天成物业效劳集团有限公司发行首单物业管理费 ABS 以来，截至 2022 年 7 月底，市场上已成功发行的物业管理费 ABS 共 42 单，合计规模 500.08 亿元，正在成为物业管理行业重要的输血渠道。 —5— 〔四〕增值效劳开花结果 物业管理行业之所以有望成为房地产价值链和物业效劳价值链的整合者， 关键在于物业管理效劳依托于巨大商业价值的不动产，这些物业资产不仅给物 业管理提供了根底效劳的资源，而且由此搭建的物业平台，形成“物业搭台， 商家唱戏，业主捧场〞。 近年来，物业百强企业以根底效劳为入口，充分挖掘增值效劳潜力，整合 多方资源不断丰富社区效劳内容。 2022 年百强企业多种经营盈利均值为 2389.79 万元，同比大增 32.99%，增速比传统物业效劳盈利增速高约 12 个百 分点，奉献了近 41.6