某咨询《业务流程房地产》38页.ppt

项目建设成本控制规程 项 目 建 设 成 本 目 标 对预算内施工成本严格按施工预算实行总量控制，先经监理审核每月的实际工程量，上报工程部审批，交预算合同部审核套量，再交计财部审核，经总经理审批，拨付中间工程款。 规划设计阶段依据项目投资成本目标进行限额设计，并用设计总概算来体现经济性指标的控制。 在项目决策中，根据市场定位来明确产品定位，从而明确项目投资成本目标。 依据施工图纸制定详细的施工预算，作为总包单位招标和项目建设成本控制的依据。 会商确定合理的项目建设成本目标，并向各职能部门、总包、监理单位正式下达，作为控制目标。 项 目 施 工 成 本 预算外施工成本进行合理控制，所有的变更洽商必须先经过先经监理审核，上报工程部审批，其中对重大的变更洽商要报请领导审批，之后交预算合同部审核套量，累计进入竣工决算中 。 采取有效措施避免工程索赔和反索赔。 工程决算时，由财务部组织预算合同部、工程部和施工、监理单位进行核实、合议确定结算款项。 确定的工程量严格按施工预算控制；发生的变更洽商、索赔和奖罚处置需经过有效的的审批确认；汇总计入工程结算。 变更洽商和设计质量相关 甲供材料设备采购需在项目投资成本目标和施工预算指导下进行，涉及重大资金的材料设备统一公司采购，预算合同部负责控制采购成本，凡采购物资超过预算的，必须说明理由经过领导审批。 项 目 最 终 成 本 目 标 的 实 现 情 况 对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。 采 购 成 本 第三十一页，共三十九页。 营销管理流程说明 流程简述： 本流程描述A置业公司在配合项目开发各阶段所进行营销管理的过程。 流程目的： 确保公司项目能达到预定的销售目标。 关键控制点（CCP）： 项目市场定位的准确性、营销组合规划和运用的有效性、客户服务的满意度。 相关部门/人员： 高层领导和东湾公司、工程部、开发部、银达公司、财务部的负责人或专业人员。 信息输入： 项目策划书、项目营销方案。 信息产出： 各种楼书及广告文案、销售资料、商品房销售合同、产权证书。 版本管理： 本流程由东湾公司负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，东湾公司负责解释和修改。 2002-8-10 * *ALLPKU——A置业公司业务流程 第三十二页，共三十九页。 销售管理流程（一） 东湾公司 计财部 领导 开发部 外部活动 制作项目营销方案 工程部 根据工程进度进行营销配合 广告公司及 媒体配合 Y 通过 审批 执行销售推广计划 广告宣传 参加房展会 公关活动 人员推销 售楼处建设 提供销售数据和图纸 N 修改 项目策划书 计划阶段 推广阶段 项目营销方案 设计单位 制作规划方案 （上接《规划设计流程》） 总经办 进行 CI管理 2002-8-10 * *ALLPKU——A置业公司业务流程 第三十三页，共三十九页。 销售管理流程（二） 东湾公司 计财部 开发部 工程部 项目建设达到预售条件 办理项目 销售许可证 和银行谈判按揭业务 客户 银行 进驻项目进行 贷款按揭业务 签订销售合同和物业管理协议 交付 小额诚意金 银行资信审查 销售合同抵押 律师出具意见书 交付大额定金 交付首期房款 看房达成 购买意向 在规定期限内 保留房号 银达公司 推销、介绍楼盘 收取诚意金 收取定金 收取房款 到房地局 办理预售登记 签订贷款合同和保险合同 协助客户 申请贷款 申请 住房贷款 组织、监督项目施工建设 销售阶段 售后服务阶段 销售合同以东湾公司为主制定，预算合同部组织评审，委托东湾公司签订； 物业管理协议以银达公司为主制定，预算合同部组织评审；委托东湾公司签订 2002-8-10 * *ALLPKU——A置业公司业务流程 第三十四页，共三十九页。 销售管理流程（三） 东湾公司 计财部 开发部 工程部 客户 银行 组织物业公司 陪同客户验收 银达公司 陪同客户验收，办理业主入住手续 进行小产权的分批整理报送 到房地局办理客户的小产权 验明产权证 银行抵押 产权证 竣工验收通过，完成竣工备案 物业移交 接管工作完成 客户入住 提供物业服务 组织制作房屋使用说明书和质量保证书 将两书发放给客户 受委托发放 入住通知书 组织进行 测绘工作 到房地局 办理大产权 配合小 产权的办理 客户产权证的分发、管理 如果全部房款未缴清 如果全