某工程拍卖评估测算报告.ppt

? 都江堰宗地 地块拍卖测算报告 .（.....） 专业提供企管培训资料 第一页，共三十七页。 ? 目 录 一、城市（宏观）规划发展 二、都江堰房地产市场分析 三、拟拍宗地价值分析 四、拟拍宗地初步定位 五、拟拍宗地评估测算 第二页，共三十七页。 ? 一、城市（宏观）规划发展 .（.....） 专业提供企管培训资料 第三页，共三十七页。 ? 都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利 名珠都江堰而得名, 1988年撤灌县设市。 概况 大成都蓝图: 1个特大城市：成都市主城区。 4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。 4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇。 城乡一体、协调发展。 大成都规划 城市定位 都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为 成都的后花园，被定位为国际休闲度假 旅游区。 金堂 彭州 崇州 大邑 都江堰 邛崃 蒲江 新津 邛崃 都江堰 崇州 彭州 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 都江堰是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一 第四页，共三十七页。 ? 交通现状 成灌高速 20分钟车程 沙西线延伸段（待建） 成青旅游快速通道30分钟车程 双流 机场 青城山 成灌高速：38公里，20分钟车程。 老成灌213国道：48公里左右距离， 40分钟车程。 成青快速路：42.1公里，30分钟车程 沙西线都江堰延伸段（规划） 注:都江堰是大成都体系(第三圈层)中 交通最为发达的城市. 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 都江堰被纳入“大成都”体系交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显 老成灌213国道40分钟车程 .（.....） 专业提供企管培训资料 第五页，共三十七页。 ? 从整个城市规划的特点来看，城市主城区的用地规划是以住宅为主，从地理位置来看，城市的北和西都有山阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 都江堰城市规划及发展方向 金凤蒲阳 主城区 玉堂镇 紫坪铺镇 聚源新区 青城山镇 主城区延展区 本宗地 重点发展(东南)方向 第六页，共三十七页。 ? 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 都江堰城市规划及发展总述 邛崃 都江堰 崇州 彭州 1、都江堰作为成都市规划的中 等城市之一，将会得到成都市 的众多政策倾斜，将会促进都 江堰的快速发展； 2、随着交通条件的逐步完善， 都江堰与成都的融合将越来越 多，将会拉快都江堰市的发展 步伐； 3、本宗地作为都江堰的重点 发展区域位置，随着城市进程 的加快，将迅速使得本区域得 到快速发展，区域发展前景非 常美好。 本宗地 .（.....） 专业提供企管培训资料 第七页，共三十七页。 ? 二、都江堰房地产市场分析 .（.....） 专业提供企管培训资料 第八页，共三十七页。 ? 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 都江堰市地产与房产发展概况 ◆土地价格 2004年城区土地价格基本上集中在30-50万元/亩，而目前拍卖的成交价格集中在100-150万元/亩，土地价格翻了2番，年平均地价上涨幅度约50%，整个城市的土地价值飞速提升。 ◆销售价格 从2004年钱江银通房地产公司开发的都市·美丽洲创当时1600元/㎡的高价记录到目前的销售均价3800元/㎡，甚至个别楼盘均价突破4000元/㎡，其年平均上涨幅度约35%，涨势迅猛。 ◆开发板块 早期的房地产开发多集中在老城区位置，以及青城山沿线地段，而目前房地产开发的区域已经延伸到了二环路环线区域以及更远的区域镇域，基本上是全面开花。 ◆开发品质 由于早期的房地产市场不是很活跃，市场开发多以低品质的楼盘居多，而目前由于大量实力开发商的介入，以及消费者对品质的追求也在逐步提高，楼盘的开发品质也在逐步走高，但与都江堰的城市地位相匹配的精品项目依然很少。 本宗地 第九页，共三十七页。 ? 2007年2月 宗地编号 宗地位置 容积率 建筑密度 绿地率 建筑总高度 土地用途及年限 JY-07-007 市区天府大道西侧 不大于1.6 不大于25% 不小于35% 不高于40米 商业 40年 住宅 70年 净用地面积 竟买保证金 起拍价 成交价 成交金额