商业地产销售反租回报案例分析.pdf

商业地产销售反租回报案例分析 〔好百年合作方式分析〕 一、 背景： 工程商场的地理位置具有无可比较的优越性，加上沿南油大道临街有 260 多米的长度，可谓商机无限。 好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分 店，对外展示性比较差。 好百年的开展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前 南山在售的商场中，只有本工程地理位置、面积大小等硬件条件相比照较适宜， 因此好百年对本工程也表现出比较大的兴趣。 二、 好百年租用方式 商场正常销售，然后将商场局部整体出租给好百年，由其负责招商以及日 后的经营、物业管理等工作。 开展商那么按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。 三、 制定经济分析假设条件的原那么 1、与好百年签定的租期时间不超过10年。 2、给好百年租金的最终结果就是要保证开展商能得到纯销售额。 四、 制定经济分析的假设条件 〔注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。〕 1、假设商场两层全部公开出售，并且到达100%的销售率。 五、 租金试算 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原那么及两个假设条件，不管给好百年的租金以及售价 如何，一定要保证开展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额 其中： 实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额是开展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金是租期内开展商从好百年得到的总收益； 不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的局部支出； 纯销售额是在开展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。 以上公式用数字表示为： 销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销 售均价×7000×3%＝均价×7000 〔其中销售均价和租金为未知，其他条件为。〕 2、本工程商场正常经营状态下的市场推论价格 〔具体形成过程参见销售执行报告——商场价格局部〕 一层 二层 销售均价 2.4万元/㎡ 1.2万元/㎡ 整体均价 1.8万元/㎡ 此整体均价为公式中的均价。 3、计算数据说明  按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不 可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。  前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年 12%递增， 具体递增多少还需与好百年协商确定。  租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百 年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效 益及知名度都将有大幅度的提高。为保证开展商能有良好的租金收 益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。 4 、计算过程 8年租期 将数据带入到公式中，得到： 销售均价×7000 －销售均价×7000 ×8% ×8＋月租金×7000 ×12×3 ＋{月租金 5 ×12×7000 ×〔1+12%〕[1－〔1＋12%〕]} /[1 －〔1＋12%〕] －销售均价×7000 ×2.5% ＝18000×7000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金 按照月租金从60 元/㎡到120 元/㎡的价格，带入到公式中，那么得到相应的 销售均价，既当该好百年的租金到达某个价格时，要实现相应的销售整体均价， 才能保证开展商能够得到纯销售额。 一、二层均价按照2 ：1 的比例计算。 计算结果为： 租金收益 回报金额 需贴补的金额 月租金 整体均价 一层均价 二层均价