高级营销师论文-论房地产严控下“A 地产项目”进入江西宜春市场策略.docx

PAGE / NUMPAGES 营销师 论文题目：论房地产严控下A地产项目进入####市场策略 编号: 目录 一、20##房地产宏观政策概况3 二、##城市概况4 三、##市房地产市场分析4 〔一〕土地市场分析5 〔二〕房产市场分析5 〔三〕客户群体分析6 四、A地产项目自身分析6 〔一〕优势分析6 〔二〕劣势分析6 〔三〕机会6 〔四〕威胁7 五、A地产项目进入##市场营销目标8 六、A地产项目进入##市场战略8 〔一〕市场细分8 〔二〕目标市场选择8 〔三〕市场定位8 〔四〕品牌战略9 〔五〕开发战略9 七、A地产项目进入##市场的营销组合策略9 〔一〕产品策略9 〔二〕价格策略9 〔三〕促销策略10 八、总结12 论房地产严控下A地产项目进入####市场策略 一、20##房地产宏观政策概况 20##1月26日新国八条,针对各直辖市、计划单列市、省会城市等房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。 20##2月9日央行首次加息：这是中国人民银行20##的首度加息,但却是自20##10月20日中国开始动用加息工具,应对通货膨胀不到四个月以来的第三次加息。本次加息意在抑制通账,特别是物价上涨压力特别大,调整后,一年期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。加息无可避免影响到房地产行业,加息后 1-3年开发贷款利率达到6.4%,个人房贷〔5年期贷款〕基准利率也达到6.8%,加息将进一步考验房企资金链,个人购房需求也会受到 抑制。 20##3月16日,发改委发布《商品房明码标价的销售规定》, 实施一房一价,政府对价格监控力度加大。 2011 年以新国八条为首的房地产新政,在巩固之前的限购令和限贷令的基础上进一步出台了更严格的措施,大力打压房地产市场需求,例如营业税更严,二套房贷首付提高至6成,一房一价等,目前的房地产市场环境可谓是史上最严的时期。 这些政策虽然是一个普遍适用的政策,但是大部分内地城市不限购,再加上较小的拿地成本,高铁、高速公路的建成所带来空间距离拉近,为它们的发展带来新的机遇。 二、##城市概况 ##素有赣西重镇之称,地处##省西北部,距##220公里,现辖六县三市一区,总面积1.87万平方公里,人口540万,其中心城区是中国优秀旅游城市、国家卫生城、国家园林城市等荣誉称号为一体的中等城市,中心城区面积小,人口只有30多万。 ##市区由于地理位置、经济等因素制约,对所管辖的县市辐射 较小,甚至有##市区只是袁州人的市区一说。 20##袁州区GDP达到117.54个亿,增长15.8%,占##市的15%左右,增长速度低于整个##地区,其作为地级市的影响力不足。 20##,##市常住人口中城镇人口达202.38万人,城镇化率为38.17%。截至20##,中国的城市化率已经达到46.6%。##市城市化进程远低于全国水平,随着城市化水平的不断发展,将有越来越多人进城置业,房地产发展前景总体看好。 ##市袁州区现已经发展成锂电产业基地,围绕锂电产业打 造千亿工程,经济实力将进一步增强。 跨越式发展是##市中心城市建设发展的重点,随着明月山机场、沪昆高铁、武厦铁路的兴建,未来城市的发展将大幅提速,强化了其交通区位中心和行政中心职能。袁州区将越来越成为最适合生活的宜居城市。 三、##市房地产市场分析 〔一〕土地市场分析 ##土地市场连创新高,主要得益于城市大面积扩容,以及自 20##以来销售的利好,导致20##市中心地价由20##的100 万元/亩上升至250万元/亩左右,上涨幅度达到150%。 土地价格决定的房市价格,20##第一季度之前拿地开发商相对具有更大的成本优势；预示着的20##新开工楼盘是在不同价格成本之上的竞争,A地产项目也面临着相当大的成本压力。 〔二〕房产市场分析 1.20####市开工面积达441万平米；成交面积约200万平米,同比增长46%,市场相对较为活跃；但从20##新政后,竣工面积大幅减少来看,随着20##史上最严房地产调控政策出台实施,##房地产市场受国家宏观调控影响将不可避免。 2.2008-20##上半年##房地产发展迅速,价格也从20##的 2500元/平米上涨至20##的3500元/平米,20##近期翡翠城开盘价更高达4200元/平米。丽景滨江、地中海风情等前期销售较好楼盘的畅销户型已无货源,后续开发进度无法跟上销售速度,出现多层户型货源断档现象。 3.20####市场新开盘项目较多,潜在供应量较大。售楼中心已开放的项目有馨园、名月一品、丽景滨江三期、公园一号、翡翠城、金鑫小区、喜来乐大厦等七个项目。售楼中心未开放的潜在竞争对手主要有,正荣丽景兰庭、沁园等同片区大型优质项目,A地产项目销售存在着较大竞争压力。 4.##市区主要竞争楼盘户型集中在110-