广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成.ppt

实现各功能间互相促进，客源共享 中信广场——经营情况与客户构成 写字楼、商场、公寓出租率历年均可保持90%以上，经营状况理想。 客户以外资企业、品牌企业为主。 商场、公寓的经营，很大程度上受益于写字楼所进驻的企业。写字楼为公寓、商场带来消费需求，公寓、商场为写字楼提供完善配套和服务，功能之间互相促进，共同繁荣。 客户构成 功能 主要客户 客户举例 写字楼 外资企业为主，其中多为制造业、金融/贸易、咨询服务等 惠普、微软、日立、安利、甲骨文、朗讯科技、德意志银行、花旗银行、英特尔、BP石油、通用、日立等 商场 世界时装品牌、大中型品牌餐饮、银行、超市 购物：PORTS、SAMMY、EPISODE、JESSICA、JORYA、ELEGANT等 超市：屈臣氏、每一角落等 大中型餐饮：东海、天之河、寅福门、金刚苑、流金岁月、百怡咖啡等 快餐：麦当劳、都城、不见不散、真功夫等 银行：汇丰、恒生、中银、工商、中信、南洋等 公寓 主要以境外的长期租客为主，多是来自日、韩籍外企高级员工 日本本田贸易、东京三菱银行、日本住友商事、BP石油等企业高级员工，公寓的租客中约50%来自写字楼的公司。 第九十一页，共一百三十一页。 借鉴之处 中信广场——借鉴之处 写字楼、商场、公寓有各自独立的大堂和入口，布局清晰，便于管理。 写字楼是纯粹的办公建筑，内无商业服务设施，提升档次。 定位合理，各功能之间互相提供支持，客源共享。 租售并举的经营方式，加快投资回收，降低经营资金压力。 商场开业时，周边商务配套缺乏，为满足商务消费需求将餐饮作为商场的重要业态。 重视物业管理对商用物业经营和价值的影响，保持较高水准物业管理水平，降低业权分散的负面影响。 第九十二页，共一百三十一页。 一、 项目背景分析 二、 城市发展研究 六、 项目开发价值分析 五、 案例研究 七、SWOT分析 八、项目定位及运营策略 三、 物业市场研究 四、 需求特征研究 第九十三页，共一百三十一页。 区位价值综述 项目地处广州北门要塞，新旧城区交汇点，地理位置优越，但区域认同度低 本项目位于西、北向进入广州的重要关塞，内环、机场高速、环城高速、地铁等交通设施完善，贯通市内外；同时，这也是新、旧城区的交汇点，既享受旧城的繁华便利，又能共享新城规划的功能配套。 三元里地区集中较多外来人口，综合环境较差，区域认同度低。 三元里 火车站 白云新城 第九十四页，共一百三十一页。 项目自身条件分析 项目地块规整，成长方形，东西宽约90m，南北长约245米；用地内现为中央海航酒店，建筑面积43万平方米。 项目西面的三元里村以村民自建房为主，建筑密度高，质量差；东北面是正在建设中的白云新城。 项目区位虽好，但受机场路、广园路两条交通性干道及机场立交的影响，可进入性差。地铁二号线三元里站与项目地块之间被三元里村分隔，大大削弱地铁对项目形成的交通辐射作用。 地块面积 容积率 建筑面积 建筑密度 建筑限高 绿地率 绿化率 24108m2 4.8 115718m2 28% 150m 40% 50% 项目用地指标 项目可进入性差；建筑密度指标偏低 第九十五页，共一百三十一页。 项目地块 1 广园西路 机场路 解放北路 环城高速 环市西路 广园西路 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1、松柏新村 2、百事佳新村 3、广园新村 4、白云新城 1、三元里村 2、广和花园 3、和润花园 4、祥港花园 1、金桂园 2、桂花岗 3、交电新村 1、时代花园 2、翠逸家园 3、万科园 4、仙湖名苑 1、华园新村 2、瑶台花园 3、华美苑 4、瑶台苑 周边环境对项目的影响 项目周边聚集大量居住小区，但缺乏与之配套的区域性商业服务设施, 这为本项目的商业物业提供了发展空间 小区商业成熟，但分散，档次低 大型居住小区之一：金桂园 第九十六页，共一百三十一页。 周边环境对项目的影响 项目周边分布多个专业市场，其中位于南面的桂花岗地区是国内最大的皮具交易市场，它云集了国内外5000多个皮具品牌，总经营面积近100万平方米，经营商户近4000家，年成交总额数百亿元。?? 北面有第一个被文化部授予“国家级音像制品批发市场”牌匾的广东音像城，是目前国内规模最大的正版音像制品批发市场，经营面积达3万平方米，销售音像制品16万种，市场销售额占全国正版音像制品交易量的70％以上。 众多重量级专业市场的聚集和发展将为项目奠定良好的客源基础 项目地块 鞋业 服 装 皮具 音像、印刷品 鞋业 服装 皮具 音像 第九十七页，共一百三十一页。 根据《白云新城核心区控制性详细规划》，未来白云新城将成为“生态城市客厅”，成为广州市城市副中心，展现“现代国际新城”形象。 新城总面积约4.3平方公里，