房地产项目土地前期运作流程培训.pptx

/10/10;目 录;土地一级开发基本流程;;;;;;;;;;;;关于土地及土地出让相关关键点;土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产土地，包含耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物土地，包含城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外土地。 ;集体土地是指农村集体全部土地。 依据《中华人民共和国土地管理法》第八条要求：农村和城市郊区土地，除由法律要求属于国家全部以外，属于农民集体全部；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体全部。 ;建设用地使用权定义及取得方式 建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体全部土地享受占有、使用和收益权利。 国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让） 国有土地使用权划拨 国有土地租赁 ;必须纳入招拍挂出让国有土地范围 1）供给商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求工业用地； 2）其它土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政要求等明确应该收回土地使用权，实施招标拍卖挂牌出让； 4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政要求等明确应该收回土地使用权，实施招标拍卖挂牌出让 5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让协议》 约定或法律、法规、行政要求等明确应该收回土地使用权，实施招标拍卖挂牌出让； 6）法律、法规、行政要求明确应该招标拍卖挂牌出让其它情形;建设用地使用权出让主体是市、县人民政府 当前我国体制内，设区市区一级土地部门都称为分局，不含有独立行使 权力职能，属于受市局委托，而县级土地部门能够独立行使。开发区管委会无权作为出让方订立国有土地使用权出让协议。 ;建设用地审批权限。 ?土地管理法律要求，任何单位和个人搞建设需要用地，必须依法申请使用国有土地。 ?在3种情况下，经同意，能够用集体土地，无需办理土地征收手续??? ①农村集体经济组织兴办企业； ②乡镇村公共设施和公益事业建设； ③村民建设住宅。 ?商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问题。 ;土地使用权出让客体不是土地本身，而是对土地一定时限使用权 ?居住用地七十年 ?工业用地五十年 办公用地五十年 ?教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 ?酒店、商业、旅游、娱乐用地四十年 ?综合或者其它用地五十年 ;“商品住宅项目”对宗地出让面积限制 商品住宅用地宗地出让面积，小城市（镇）不超出7公顷（105亩），中等城市不超出14公顷（210亩），大城市不能超出20公顷（300亩）。 ;什么是行政划拨用地？ ??? 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。 严格限制以划拨方式设置建设用地使用权。 《土地管理法》第54条要求，建设单位使用国有土地，应该以出让等有偿使用方式取得；不过，以下建设用地，经县级以上人民政府依法同意，能够以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规要求其它用地。 ;什么是拍卖出让土地使用权？  ??? 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场所，在土地管理部门授权拍卖主持人主持下，竞投者按要求方式应价，由出价最高者取得土地使用权行为。 ;什么是招标出让土地使用权？  ??? 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件投标人投标，经评标后确定中标人取得土地使用权行为。 ;什么是土地挂牌交易？（可转入拍卖程序）  ??? 答：土地挂牌交易，即在一定时限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接收交易申请行为。土地使用权公开挂牌交易，应公告最低交易价和其它交易条件。公告期限不少于30日。　　公告期限届满，按照以下要求确定能否成交：（一）若在要求期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件，则此次交易成交；（二）在要求期限内有二个以上申请人，允许屡次报价，土地使用权应由出价高者取得。报价相同，由在先报价者取得； （三）在要求最终期限内（如1小时）如有二个以上申请人并愿意再行出价，则转入拍卖程序。;土地转用（征收）相关流程;土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项 ;农用地或未利用地转用审批－－将农用地或未利用地变为建设用地。即同意改变土地用途。 农用地转用是指将土地利用现实状况调查确定农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家要求同意权限报批后转