物业前期介入流程.pdf

.. 物业管理前期介入操作指南 一、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新 项目物业服务业务的开展。 二、范围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工 作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣 工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环 境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管 线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性 意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创 造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为 确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作内容要求； ②.物业组成工作小组； ..下载可编辑.. .. ③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用 房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、 空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤. 物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复 查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管 理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和 施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备 配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、 绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的 内容。 ③施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、 屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 4、规划设计阶段介 ..下载可编辑.. .. （1）、规划设计评估准备：规划设计评估需要获得的资料。 ①.报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、 项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 ②.企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户 资料。 ③.设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、 设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水 设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计 说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。 （2）、地产公司需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工 程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 （3）、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套 状况，进行实地考察。 （4）、项目评估细则 总体评估。 ①.住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 ②.住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 ③.建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 ④.生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 ⑤.设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、 污水处理等可靠完善。 ⑥.注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 ..下载可编辑.. .. ⑦.安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充 分。