汇嘉瑞景园营销报告.ppt

; 汇嘉·瑞景园该项目已于2007年底开工建设，并于2008年5月份开始启动项目的营销工作。因此，项目在项目定位、产品层面、核心价值点塑造等方面已经基本固化，没有过多的调整空间。 基于此，我们从目前宏观环境出发，结合项目在营销方面存在的实际问题，及开发商对项目的预期，对项目的营销策略提出具体思路。;我们通过这样的过程来分析、判断和解决问题，实现市场价值最大化：;我们需要解决的主要问题：;第一部分　宏观市场解读与区域市场分析 第二部分　项目产品定位理解与分析 第三部分　项目营销的破局 第四部分　项目营销推广策略;一、国内宏观市场解读 二、０９年宏观市场走势研判 三、潍坊房地产市场研究 四、区域重点项目研究 五、市场研究小结;一、国内宏观市场解读; 在全球金融危机逐步蔓延的过程中，国内房地产市场受到全面的冲击，房地产行业进入了“寒冬”。这个冬天绝不是四季更替那样的轮回，远非阵痛那么简单，它是一次历史性的大转折。2008年中国的房地产遇到了前所未有的困境，呈现出以下主要特点： （1）市场交易量萎缩，市场信心受到冲击 从市场的交易情况看，2008年以来，全国房地产成交面积总体呈逐月下滑的趋势，前三季度的成交面积均出现了不同程度的下降，没有出现往年金九银十的火爆局面，各大城市的成交活跃度明显下降，全国楼市一片低迷态势。 这主要是由于市场陷入到深度观望之中，市场需求出现了较大萎缩。二套房政策、信贷紧缩政策，提高了购房者的购房成本，抑制了市场需求；房价的过快上涨导致购房者的消费预期发生改变，市场盛行“拐点论”；宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使购房者购买力大大折损。;;（3）资金链条短缺 2008年全国房地产行业的资金缺口是6730亿元，较2007年负的资金缺口有明显差距，预计2009年行业资金缺口将达到9290亿元。很多中小房地产企业在资金链短缺面前纷纷倒闭或者转行，资金链短缺已经成为房地产开发商面临的最严峻问题。 货币政策的收紧和资本市场的股灾，令房地产商融资渠道??步唯艰；高价拿地消耗了房地产商大量资金，原材料、人工成本的上涨增加了其开发成本；需求萎缩、交易低迷，导致开发商销售回款的大幅降低，难以解决燃眉之急。;地产业的整条产业链告急! 观点：房价远未调整至谷底 房地产企业资金链紧绷;资金链压力是房地产开发企业所共同面临的首要问题。成交量的下降或滞销是资金链紧绷的核心压力。 前期土地成本过高，房产成交价格下降与否直接影响到预期收益目标能否实现，开发商陷入两难境地！ 政策的扑朔迷离、购房者的观望情绪压制市场刚性需求的有效实现。优惠价、特价房、大赠送等促销手段只能解一时之困，却不能除全局之危。 开发商坚守的同时也在损失着机会成本，存货量激增，资金链的压力日益加大。 开发商上半年坚守价格阵地，期望政策救市；下半年明折降价，挥泪甩卖，表现出同政府、同市场的博弈心理过程，在全球金融危机、中央宏观调控大局决心之下，开发商的心理价格防线开始失守！;最大的危机 —— 信心危机;一、国内宏观市场解读 二、０９年宏观市场走势研判 三、潍坊房地产市场研究 四、区域重点项目研究 五、市场研究小结; 大家都在谈论冬天，有人说冬天已经来临，也有人说更冷的冬天还在后面，但中国房地产业进入冬天已成共识。 可怕的是，这是一个无法预知的冬天。没有人知道冬天会持续多久，谁也不敢断言市场会跌到什么程度，连最权威的经济学家也无法告知下一个春天什么时候会来临。房地产行业面临的不是一个简单的正常的周期变化，不是一个简单的冬天。 冰冻三天，非一日之寒。本轮冬天，是行业长期以来过渡扩张，泡沫积累的必然结果。资本市场的狂热，企业的贪婪，导致“面粉贵于面包”的畸形市场，人们过于相信土地稀缺性和城市化导致土地价格暴涨的合理性，没有看到这实际上是对未来需求的透支。现有的粗放型的增长模式远离了客户，经过长时期过渡的扩张，已经达到增长的极限，由故事和推理支撑的泡沫迟早会破灭的，房地产市场面临着游戏规则的重建。;09年中国经济放缓慢已成定局，控制通货压力依然存在;09年中国房地产市场将进入中长期调整阶段;新浪网新闻中心网络调查显示： 81%公众认为2009年房价还会降！;09年中国房地产市场正处于“高危”期;? 09年随着中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。 在２００６年推出的“９０／７０”政策实施后，从２００６年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，２００９年将会迎来中小套型房上市的高峰。 另外，随着住房保障政策以及２００８年各地住房计划的落实，２００