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城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源： 作者 : 编辑 : 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会 CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商 ”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理 ”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也 是大家目前最忽视的问题。 我昨天下了飞机， 第一件事就是到万象城去考察， 万象城项目的 开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道， 其实杭州引起全国的关注， 就是政府提出了一百个城市综合体， 引起了业界 的振动， 也引起了我们密切的关注。 但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国 样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中， 19 个已经在开 发运营中， 35 个在规划设计中，还有 40 个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合 体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐， 尤其是以地方政府和开发 商为主导的模式风靡中国，有三大原因， 第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综 合体集聚的功能， 我们可以打一个形象的比喻， 如果说成是是一个围棋盘， 城市综合体就是 围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中 心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有 魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因， 因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、 展览、 立体的交通系统， 功能体现城市的名片， 城市的形象， 而且一个大型的城市综合体拉动的区 域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体， 因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版， 涵盖 了等等房地产和城市发展的延续， 而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金 融品种的前提下， 是个最好的资金产品循环的一模型， 因为住宅销售产品回笼的资金可以支 持持有型物业的长期经营。 还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、 形象性， 集聚性和 规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是 02 年，城市综合体的历程也就不 足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商 业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型， 可以看 到城市综合体在中国房地产发展， 尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作 用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体， 中国改革开放 30 年有几个重要的数据， 一个是城市化的进程，现在已经 46.6%，正好进入到 70%的加速器，城市化、郊区化包括城 镇化正成为中国经济发展的主流模式。 第二个就是中国的交通系统， 我们说的交通系统主要 是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨 道交通一体化的 TOD 交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水 平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就 是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，