物业管理发展新趋势.docVIP

物业管理发展新趋势 ??? 三、面临的挑战 ??? 现代建筑的发展趋势使管理者在管理中面临新的挑战： ??? 1、管理成本的控制。物业管理的成本基本包括：管理人员薪金福利；公共设施费用开支；设备维修保养及更换；环境维护；行政杂项；营业税金及管理人酬金。 ??? 由于物业的硬件设施配备越来越先进，技术含量大幅度提高，直接导致了设施维修保养成本的增加。随着人们观念及需求的变化，使用者对所在物业的服务内容、服务质量、物业的环境质量等方面的要求也越来越高及越来越多样化。为了满足使用者的这些需求，管理者通常采用的方式有：增加服务内容，增添相对应的硬件设施，对已有但不符合使用者需求的装修设计及配套设施进行整改，通过制定服务标准、服务流程及实施员工培训来提高服务质量。种种措施都会产生对人力、物力及财力的投入，从而导致管理成本的提高。 ??? 另外，经济的迅速发展也促进了劳动力价格的上扬，从而对管理成本产生影响。 ??? 但不幸的是，管理者并非拥有一座金库，使得他们可以大手笔地投入人、才、物力去实现他们的管理理想。同时，使用者也在不断地要求降低管理费支出。于是，管理者面临的问题变成了如何控制管理成本，如何在成本及服务质量两者间寻求一个平衡的问题。另外，人类对环境保护的日益重视，也使得“节能”这个课题比过去任何时候都更为突出。当然，节能所带来的另一个好处便是降低管理成本。 ??? 2、提高服务的专业性及多样性。很显然，高新技术的广泛使用使得物业管理行业的技术含量大大增加，从而对服务本身及从业人员的事业性的要求也随之大大提高。另一方面，社会经营多样化及服务需求的增加，使得物业投资者及使用者不再满足于管理者提供的传统服务。他们对服务内容及质量都有新的要求。酒店式公寓的兴起及设施管理概念的风行都体现了这种新变化。而这种变化给管理者带来的新课题便是：如何能提高服务的专业性及多样性，如何寻找或培养能解决这个课题的专业人员，如何管理这些专业人员及充分发挥他们的才能。 ??? 总之，新变化对物业管理的要求是：管理手段现代化、科学化，管理队伍专业化，服务内容多样化。 ??? 四、管理者如何积极迎战 ??? 物业管理者面临着前所未有的挑战，但是挑战的背后事实上孕育着无限商机，关键在于我们如何迎接挑战。我们认为更新管理理念量最为重要，其次是实现专业分工细化以及采用科学的管理手段，并制订相应的品牌、人才战略。 ??? 1、更新管理理念。 ??? a）设施管理。传统的物业管理始终强调的是公共区域的管理，因为那时候，管理者基本上面对的物业都是产权分散的物业。随着单一产权物业的日益增加，物业管理的范畴有了变化。与此同时，越来越多的投资集团主营业务并非房地产，但他们投资这个行业，或由于自身使用需要而拥有不动产。对这些集团（或公司）来说，如果有一个专业的管理公司为他们管理这些不动产，使他们能集中人力和物业来发展主营业务，同时又能保证不动产的收益是十分必要的。在这样的形势下，单纯的公共区域管理已无法满足客户的需求，客户可能要求你对单元内的装修风格提出意见，或者代为收取租金及提供其它关于租赁事宜的行政服务，又或者对物业功能提出建议等等。这些需求可能无法归入传统物业管理的范畴，但却是客户实实在在的需要。所以，管理者首先必须更新管理理念以求适应。目前，在国际上，设施管理的概念被越来越多的管理者所接受。 ??? b）前期介入。我们所说的“前期介入”指的是在物业建造过程中即与发展商合作，从使用者以及管理者的角度就售后服务、投资与管理成本等，提供顾问意见，另外对工程设计、设备选购等参与意见。实施证明，有效的前期介入不仅大大降低了今后的管理成本，也便于管理运作，亦可以帮助发展商在前期设计及投资时做出更为合理的安排。近几年来我公司在北京、上海、广州、重庆、大连等地，在物业开发的前期阶段，从今后使用者或管理者的使用方便、资源节约、成本降低等角度成功地为发展商提供了许多前期物业管理服务。例如：我们公司的一个客户拟定在其投资建造的办公楼宇引进一套国外的先进楼宇自动化系统。对此，我司建议该客户应慎重考虑，以选用最符合物业需要的设备，以免引起设备闲置、资金浪费，维修成本提高。我们告诉他，针对如此先进的BA系统，应用的总情况来看，由于种种因素（设备性能、安装质量，工人素质等等），系统功能的应用率还很低。所以，我们希望客户本着实事求是的态度，选用最合适的设备，以求最大的功效。总的来说，我们希望通过此项服务帮助客户更好地控制投资成本及管理成本，节约资源，求得更好的经济及社会效益。 ?? c）加强“服务”的观念。更新管理理念的根本是进一步强调及突出物业管理行业的服务特性。管理者是为使用者提供服务的，管理服务的内容应随不同的使用者类型及其要求作调整。而且，只要使用者有需要，就值得管理者去策划提供服务。 ???