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建行避谈承销 REITs 或两套方案齐进 2009-05-23 东方早报 本周，有关建设银行成为国内首批房地产投资信托基金(REITs)产品承销商的消息传得 沸沸扬扬。有消息称，在 4 月中旬上海陆家嘴集团召开的各相关部门联席会议上已经确定， 由建设银行担当承销商的角色。 昨日，记者向建设银行总行核实消息，该行新闻处于处长并未做出正面回应，他表示：“媒体的相关报道属于市场化的评论，在此不予置评。” 即便如此，据记者从其他渠道了解，包括建行在内的四大国有银行都已特设人员研 究 REITs 产品的开发，未来产品可能走央行方案，也有可能走证监会方案，但由于存在财政、担保两项核心障碍，多家银行表示更倾向于“非标准化”的 REITs 产品。 人人都有机会 近日有消息称，作为四大国有银行之一的建设银行，将成为国内首批房地产投资信 托基金(REITs)产品的承销商，但建设银行并未公开回应此事。有消息称，建行之所以不作任何表态，并非上海陆家嘴集团转移目标，而是该 REITs 试点的方案目前还未获银监会批复。据记者了解，建行目前确实在积极筹备参与试点工作。 除了建行，各家银行也在积极行动争取获批其他试点的 REITs 产品。与各大银行持相同想法的还有信托公司和基金，由于REITs 产品既包含信托概念，同时保持基金的形态， 因此银行、基金和信托都实质上具备开发和承销 REITs 产品的能力，但发行的产品则迥然不同。 业内人士指出，此次建设银行拟成为首批 REITs 承销商，很有可能最终采用央行债权类产品的方案。这种模式和债券较为相似，有一个定价和固定票息，产品存在一定期限， 可三年期、五年期视产品的结构而定，REITs 到期后一次性还本付息。事实上，这类产品和银行目前依托信托平台进行的房地产信托理财产品已经非常接近，但由于银行间市场资金规 模大，门槛高，一般的中小投资者很难介入。 然而，即便央行模式被率先实施，并不意味着证监会模式就此打住。腾方投资管理 公司投融资执行合伙人唐军民认为，采用何种模式很大程度上要看是什么样的机构在操作REITs 项目，比如上市公司运作的项目，其上级监管机构就是证监会，因此运作成为股权模式的可能性就很大。这类股权模式，有多种操作方法，可以采用股权质押进行证券化成为完 全的证券交易所品种，也可以以基金收购的方式进行操作。 银行宁选“非标”REITs 虽然各家机构对 REITs 产品均表现出浓厚的兴趣，但不少银行也透露出一些担忧， 尤其对于REITs 的担保问题，现金流可靠性问题，银行都存在一定的质疑。 “从银行对资产估价的角度，稳定的现金流无疑是前提条件，就目前商业地产的回报率来看，是否能够实现稳定的现金流确实存在隐患和漏洞。”一位国有银行的相关业务负责 人告诉记者。 诚然，不管采用哪种发行模式，REITs 所要打包的物业需要有长期稳定的租金，目前陆家嘴地区的写字楼租金持续下跌。数据显示，2009 年第一季度，上海浦东陆家嘴整体市场租金季度环比下跌 6.2%，空置率升至 16.5%。如果今年租金持续下跌，最终选择浦东新区试点REITs 将很可能被蒙上一层阴影。 某银行产品策划部经理表示，由于 REITs 本身存在一些漏洞，他们更愿意将产品打包成“非标准化”的REITs 产品，即自行锁定商业地产，私下订立协议，并且采用理财产品的方式进行发售，而避开央行审批这条路。他表示:“野战军往往能够胜过正规军，只要产品收 益高，通过哪一种渠道都能实现资产证券化的目的。” REITs 症结：税收政策 在各家机构争夺 REITs 试点机会的同时，也有不少业内人士指出了REITs 的最大问题——财税政策。 唐军民认为，目前国内正在试点的REITs 产品，和海外成熟市场的REITs 产品依然存在很大差异。国外的 REITs 是收益型的产品，换言之是将业已成型的商业地产的出租收益作为现金流，进行证券化的产品，在发行REITs 的国家，法律对 REITs 打包传递的各个环节都是免税的。然而在国内，资产证券化的法律法规尚不完善，一来监管机构对“类次贷” 产品存在一定的戒备，二来现行的税收政策没有免税条款，而是对每一次资产打包传递的过程都要收税，就好比把资产卖给了下一位投资者，层层收税。如果按照目前商业地产 7%~8% 的租赁收益，看起来好像很高，但物业税、租金税可能就要占到5%左右，REITs 的收益就很低了。因此，目前国内的 REITs 其实都是开发型的产品，资产证券化的内容主要是前期开发的楼盘，和市场上现行的房地产信托计划或信托理财产品其实无甚差异。如果财税政策不改，那么REITs 很难出现实质性的突破，也很难与国际接轨。 何为 REITs 就是房地产投资信托， 是英文“Real Estate Investment Trust” 的缩