我国房地产行业的特点概述.doc

PAGE / NUMPAGES z第 1 章 绪论——地产行业的特点 房地产也是我国国民经济的重要产业，在现代社会经济生活当中有着举足重的地位，通过十几年的进展，中国房地产业正趋于规模化、品牌化、规范运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市细分转变，从要紧靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方向转变。 随着 WTO 各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方都将发生新的变化，国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产提供了高速进展的机会，也使房地产面临更加激烈的竞争，通过近二十年的进展，国内房地产业具备了明显的特征：一是资金密集型行业；二是投资大、风险小；三是周期长；四是供应链长；五是地域性强；六是关联度高。 房地产行业的物质产品是有形的建筑产品。作为有形建筑产品，又有不同一般产品的特点： 1 不动性 又称不动产，在一般的商品流通中，商品除了发生形态的变化外，还会发空间位置的移动，然而由于房地产属于不动产，因此其空间位置是不变的，是其所有权登记证书对权益人的变换进行登记，因此在流通过程中，随着价形态发生变化的不是产品本身位置的变化，而是靠登记证书变更实现权益转。 2 房地产商品使用的长期性 房地产商品的价值大、使用的期限长，决定了大多数的消费者无法一次性付巨额的货币，因此往往不能单独一次性消费，常常要借助相关的金融工具关心完成消费的支付。 3 房地产商品的有限竞争性 由于房地产的希缺性、不可再生性，从而在供给上造成垄断，由于其不动性和地域性，使得其全国范围内的竞争被限制。由于其价值大、使用时刻长，因此能够多次交易，另外由于其关于社会进展的重要性，使用方向、功能的不易变更，使用对相关他人权益的阻碍，使得国家必须对其进行治理和操纵，因此必定限制了房地产市场的自由竞争。 4 产品投资性 与其他市场相比，房地产产品由于其特有的属性，常常与基金、原油等资源性商品一样具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的专门功能，从而就具有了投资的天然属性。 1.2 我国房地产行业进展的历程 1.2.1 起步时期 从上世纪七十年代末到上世纪九十年代初期，1978 年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点；1980 年 9 月北京市住房统建办公室领先挂牌，成立了北京市都市开发总公司；1982 年国务院在四个都市进行售房试点；1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。上世纪八十年代末到上世纪九十年代初是中国房地产市场的一个起步时期，1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地；1990 年，上海市出台房改方案，开始建立住房公积金制度。从 1991年开始国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。 1.2.2 调整时期 从上世纪九十年代初持续到中期，房改全权启动、住房公积金制度的全面推行是在 1992 年，1993 年“安居工程”开始启动，之后房地产业开始了急剧快速增长的时期，其中月投资额最高的增幅甚至高达 146.9%，房地产市场在局部地区出现混乱局面，甚至在个不的地区出现了比较明显的泡沫。1993 年经国家的宏观调控之后，房地产业的投资增长率普遍出现大幅的回落。 1.2.3 进展的时期 第三个时期出现在上世纪九十年代中后期到本世纪初，随着住房制度的不断深化改革、居民收入水平的不断提高，住房成为消费热点。随着 98 年后住房实物分配制度的取消以及按揭政策的实施，房地产投资开始进入了一个平稳进展的时期，房地产业成为国民经济的支柱产业之一。 1.2.4 调控时期 最近两、三年中国房地产市场进入第四个时期，由于住宅产品价格的不断上扬，国家自 2003 年以来出台了多项调控措施。 1.3 国内房地产业的进展现状 2、新购置土地状况 2005 年 1 季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积 7374 万平方米，同比增长 3.9%，增幅同比下降 29.3 个百分点。1998 年至 2003 年，房地产开发企业累计购置土地面积 12.9 亿平方米，年平均增长 35%；支付土地购置费 6149 亿元，年均增长 42.6%。土地购置面积在 1999 年 4 月往常，快速增长，增长率最高达 91%，2000 年至 2004 年初保持 45%以上的增长，2004 年 6 月份以后，土地购置面积的增长速度降到 7%以下。新开工面积增幅下降。2005 年 1 季度新开工面积 14096 万平方米，同比增长 9.3%，增幅同比下降 13.2 个百分点。 6、不同档次商品住房供应状况 中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，不墅和高档公寓类住宅 2000 年