威尼斯温泉森林公园营销推广规划书.doc

PAGE / NUMPAGES 营销推广策划书 营销推广策划书 东方威尼斯温泉森林公园 总体市场与环境 1 . 总体市场分析 宏观环境 有利因素 国内经济平稳增长，国民生产总值接着保持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内生产总值增幅达10.1％，比去年同期增加1.6个百分点。上半年，南昌市实现地区生产总值411.48亿元，比上年同期增长16.1%。 8月7日，南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康进展的补充通知》，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素阻碍，南昌及周边地区楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。 随经济的健康进展，高尚品质住宅主力消费群体范围日渐扩大。 市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场所同意。 不利因素 “国八条”政策的出台及其相关新闻媒体的不断报道，使得并不专业的消费者对以后的房价走势看不准，摸不透，绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是观望和持币待购，这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。 随着南昌市这几年房地产市场的快速进展及楼盘的不断增多，竞争日趋激烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。 近年南昌市房地产相关数据汇总表（2002-2004年度） 项目 年度 房地产投资额 （亿元） 住宅竣工面积 （万平方米） 住宅销售面积 （万平方米） 销售收入 （亿元） 2002年 35 210.41 126.9 26.18 2003年 56 250 203.9 49.71 2004年 85.2 257.1 244.82 63.92 三年内各种指标呈现持续加速态势——平均增长率：年销量40%，销售收入59%。 三年内共出售商品住宅575.62万平方米，平均年销量为191.87万平方米，其中2004年销量最多。 年均竣工面积239.17万平方米。 2005年市场现状分析 1-2-1供应情况（1-8月份） 截至8月底房地产开发统计 要紧指标 合计 上年同期 增幅 完成投资额（亿元） 42.6 41.38 2.95% 住宅 32.6 29.63 10.02% 商品房施工面积（万平方米） 622.78 795.38 -21.7% 竣工面积（万平方米） 63.85 130.04 -50.9% 依据数据显示，在经历一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后南昌房地产前8个月，开发力度有所减缓，完成投资42.6亿元，投资增幅较上年同期增长2.95%，较上半年增幅提高9.73%。 受调控政策的阻碍，截至8月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。 1-2-2 以后潜在供应情况 2005年全市打算供地4000-4500亩，南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位一般商品住房用地供应。关于类似不墅等高档住宅项目用地，将鼓舞安排在南昌市周边区县。 8月7日，南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康进展的补充通知》，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素阻碍，南昌楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。间接拉动了市场的供应量的提升。 1-2-3 需求情况 8月份当月份相关数据统计（含四县） 要紧指标 合计 上年同期 增幅 较上月增长 商品房交易面积 24.91 24.7 0.84% 45.76% 住宅 23.97 20.77 15.39% 51.23% 商品房交易金额 7.08 6.42 10.3% 60.18% 住宅 6.5 4.57 42.33% 69.97% 2005年1-8月份成交套数图示（市区） 今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定阻碍。尤其是今年6月和7月，南昌市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩。据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。 相关资料显示：多数都市房地产市场截至8月底仍处于观望期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个都市，包括南昌1.2倍、合肥79.26%、无锡62.75%、哈尔滨57.84%。这表明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房交易量大幅回升。 1-2-4 需求总量预测 2005前三季度年南昌市经济进展，国内生产总值比上年同期增长16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的阻碍，预测南昌市（含周边地区）城镇居民差不多的住房需求为260—310万平方米。 按照南昌市城镇居民住房的年需求量按可能10%的递增比例，可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。 1-2-5 需求结构 南昌市平均年净增人口约10万人，按40%新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，