某房地产前期发展定位研究报告.ppt

预算在300-400万客户 预算在400－500万客户 预算在500－600万客户 客户梳理 * 第一百二十七页，共二百零八页。 预算在500-600万的客户年龄相对分散25-45岁居多，年龄层略降。 都已完成首次改善，现居面积120-180㎡的市区公寓且拥有2套以上物业的城市中产和初级财富阶层，客户层级进一步提升。 就产品而言，对于面积180-250㎡以上别墅类产品需求度高，对于花园洋房、叠加和联排的意向度明显提升。 客户结论 客户梳理 * 第一百二十八页，共二百零八页。 此类客户年龄层趋于年轻化，家底较为殷实，社会中产以上阶层可能性大。 客户梳理 * 第一百二十九页，共二百零八页。 居住物业改善已经完成，现居住面积集中在100-180㎡，再次置业作为投资增值、保值或作为第二居所的可能较大。 客户梳理 * 第一百三十页，共二百零八页。 当再次置业区域锁定广富林后，此类客户需求集中在180-250㎡的别墅类产品需求成为主力，对大面积花园洋房、联排和叠加的需求比例相对上升。 客户梳理 * 第一百三十一页，共二百零八页。 意向客户结论导出 意向客户深度叠加分析 * 第一百三十二页，共二百零八页。 我们为了更加清晰地了解准意向客户对产品的需求，我们将双重交叉分析的44组客户+11组愿意购买广富林区域别墅产品的深访客户进行组合，得到55组数据样本。以下，我们将对此类准客户的区域分布及产品诉求的细节要求进行分析，从而找出市场接受度高的产品定位方向。 意向客户结论导出 * 第一百三十三页，共二百零八页。 客户区域分布 300-600万的准客户中（长宁、徐汇、闵行）西三区占到38%；浦东占到了24%；其他中心城区占到20%；松江及邻近地区占到17%，由此可见我们的主要意向客户将来自于西三区且客户层级相对较高。 * 第一百三十四页，共二百零八页。 总价面积需求比 选择面积 （m2） 总价 （万元） 100 120 220 140 200 160 180 200 300 400 500 600 700 250 此类客群控制总价在300万以下且需求面积较大，考虑到项目自身开发条件无法满足此类客户需求，基本判定为无效。 此类客群主力控制总价在400-600万，对面积需求在200㎡左右，可见其具有一定的别墅居住经验，对于别墅类产品的使用功能空间面积要求相对较高。 本项目开发条件可满足。 此类客群主力控制总价在300-400万，对面积需求集中在120-140㎡左右，可见其别墅居住经验少，对于总价面积比相对务实。 * 第一百三十五页，共二百零八页。 总价面积需求比 小结： 准客户对于产品的总价段需求主要集中在300—600万之间 300-400万（16组）400-500万（18组）500-600万（8组） 总价、面积的对应关系显示： 300-400万---180-200㎡（使用面积） 400-500万---200-250㎡（使用面积） 此两类产品的接受度较高，本项目自身也具备打造条件。 * 第一百三十六页，共二百零八页。 1.卧室数量 卧室需求 数据显示客户对于卧室的需求，随总价段的上升而提升。300万以上的需求主要集中在3间-4间。400万以上需求4间卧室的客户较多。（下题选项中对儿童房的需求明显） 所以项目主力产品应将卧室的数量控制在3间，大面积产品可做4间卧室。（儿童房面积不用适宜即可） * 第一百三十七页，共二百零八页。 2.必须具备的功能空间 数据显示客户对于书房及收纳储藏空间的需求度高。 低总价客户对于儿童房和收纳空间的关注度较大，说明中产置业考虑的务实性。400-500万客群中有部分客户选择西厨表示其具有浓重的小资情结。书房及娱乐音影空间可在地下室空间予以解决。 必备功能空间 * 第一百三十八页，共二百零八页。 3.最注重物业附加值 物业附加值 数据显示客户对于花园的配置要求最高，这也昭示着本案对于附加值打造的重点应放在花园上。 且大部分深访客户表示前庭后院中，一个面积一定要大，另一个有没有都可以； 说明“集中式花园”布局较为受到客户的青睐。 * 第一百三十九页，共二百零八页。 4.对车位的需求 车位需求 数据显示客户对于车库的需求集中于2个，要求随总价的上升而提升。 所以在产品打造时，较为务实的做法是：大面积户型配置2个入户车位。小面积户型配置1个入户车位。并且在路面公共部位僻处部分集中停车区。 * 第一百四十页，共二百零八页。 5.喜爱的中式建筑风格 建筑立面风格 数据显示准意向客户较为青睐的中式建筑风格为时尚中式建筑。高阶客户中对于海派风格元素的也青睐有加。 在产品打造时，应融入时尚、