房地产经济学（第2版）全套教学课件.pptx

房地产经济学（第2版）;《房地产经济学（第2版）》;《房地产经济学（第2版）》; ;过半花销买房：蜗居生活绑架了我们 ;第一节 房地产的含义及其特征 一、我国对房地产的界定 不同国家和地区对房地产有着不同的界定，在我国，所谓房地产是指土地（地产）、固定在土地上的房屋建筑物或其他构筑物的结合体及其衍生的权利关系的总和。 经济学意义上的房地产既是土地、固定在土地上的房屋建筑物或其他构筑物的联合物，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权利关系的总和。;二、港台地区及美国对房地产的界定 （一）港台地区的房地产概念 在我国香港，习惯将土地与房屋统称为地产。对于进行房地产开发买卖的商人或企业，习惯称呼为地产商。 在我国台湾，更倾向于使用不动产这一概念。 （二）美国的房地产概念 美国的法律规定：不动产为土地和土地的所有自然实体部分以及附着在土地上的人工实体部分。所有永久性的建筑附着物（管道、电源开关、暖气等）以及室内设施（电梯等）一般也认为是不动产的一部分。 房地产包括三个组成部分：土地、改良物（improvements）和定着物（fixture）。;三、房地产的分类 （一）按用途分类 按照房地产的用途进行划分，有居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。 （二）按开发程度分类 按照房地产项目开发程度的不同，可以将房地产划分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)。 ;（三）按是否产生收益分类 按照房地产项目本质上是否具有产生受益来划分，有收益性房地产和非收益性房地产。 （四）按建筑结构分类 建筑结构一般是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。其分类可以从建筑材料、结构型式以及建筑的层数来进行划分。 （五）按经营使用方式分类 按照房地产项目的经营使用方式划分，主要有销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。;四、房地产的特性 （一）??地产的自然特性 1.不可移动性 2.房地产整体的单一性 3.使用的耐久性和效用的多层次性 4.稀缺性 5.体积庞大、消耗材料多;（二）房地产的经济特性 1. 建设周期长，投资规模大 2.开发条件差，涉及面广 3.供求调整缓慢 4.变现难 5.保值、增值性 （三）房地产的社会特性 1.社会财富性 2.社会稳定性 3.产权的法律性;第二节 房地产业 一、房地产业的定义 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租凭、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。;房地产业的主要内容： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租凭和抵押 （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租凭、抵押等； （5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等； （6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7）房地产金融，包括信贷、信托、保险和房地产金融资产投资等。;二、房地产业的产业属性 这里所说的产业属性是专指房地产业在三次产业划分中属于哪一类产业。按国际上通用的产业结构理论，顺次划分为第一次产业、第二次产业和第三次产业三大产业。第一产业主要是农业和采矿业，其特征是直接向大自然索取产品的产业，生产过程中大自然参与成分较大。第二产业主要是工业和建筑业，其产业特征是加工制造的产业，通过人类劳动改变物质原有的自然形态，以生产出人们所需要的各类产品。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平。;在国民经济的产业结构体系中，房地产业应是属于第三产业的一个重要产业部门。 其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，而土地开发、规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的；其二，房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业； 其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。;三、房地产业与相关产业 （一）房地产业与建筑业 建筑业是专门从事房屋或其他建筑物建设的行业与企业的总称，是物质生产部门，属于第二产业。实际上，房地产业与建筑业