1121合作开发房地产五大争议.pptxVIP

合作开发房地产五大争议主讲人：徐辉律师 合伙人扫描微信二维码加入我们合作开发房地产成为房地产市场一大趋势巨头“两万”合作将联合拿地合作开发目录1合作开发房地产的模式和特点32如何签好一份合作开发合同合作开发房地产五大争议第一部分01合作开发房地产的模式和特点合作开发房地产的模式和特点一、合作开发的几种常见情企联姻金融机构大房企“强强联手”“外来户”牵手“地头蛇”中小房企“抱团取暖”合作开发房地产的模式和特点二、合作开发的模式0201合伙型联建项目公司合作开发联建双方出于一定的利益考虑，不设立项目公司，而由双方依据联建协议，一方出地、另一方提供资金，以协议方式进行房地产开发。由合资、合作各方专为完成开发、经营合作项目，实现合资、合作目的而共同依法设立的，具体负责项目开发经营的企业法人。合作开发房地产的模式和特点三、合作开发项目的特点《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》020103共担风险共同投资共享利润　合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。“名不符其实”的合作开发项目“名义上”的合作开发合作开发合同→借款合同【案例】合作开发合同→土地使用权转让合同合作开发合同→房屋买卖合同【案例】合作开发合同→房屋租赁合同合作开发合同→房屋买卖合同张三李四合作开发合同全额出资提供土地无论盈亏，李四都应向张三交付房屋20套合作开发合同→借款合同 邱某、顾某 恒达城建合作经营开发项目合同顾某出资1180万元提供土地 约定按比例分配利润，未约定风险承担第二部分02合作开发房地产五大争议合作开发房地产五大争议一、合作合同效力的争议010203以划拨土地使用权作为投资的合作合同无效【案例】未取得土地使用权证导致合作合同无效因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效【案例】合作开发还是借用资质？（1）甲公司拥有的某商办用地用于双方联合开发。（2）协议签订后15日内乙公司向甲公司缴纳合作保证金500万元整，甲公司收到保证金后30日内将该宗地使用权过户至乙公司名下，费用由甲方自理。（3）土地登记至乙公司名下后，双方共同提供建设资金准备开工。（4）由乙公司负责建筑，建成后房屋所有权各半分割。甲公司双方实质系“借用”资质，请求解除协议，返还土地，赔偿损失联合开发协议书甲公司乙公司双方对利益分配发生争议，导致合作无法正常开展争议补充协议书乙公司双方系合法的合作关系，不存在“借用”资质，协议应继续履行（1）该宗地开发建设的一切费用全部由甲公司承担，对外结算以乙公司名义。（2）乙公司在该地块开发终结前将全部建筑面积返还给甲公司，仅按市场销售价收取3%管理费用；乙公司通过努力争取到的政策性减免或调整优惠，其优惠部分奖励70%给乙公司。协议签订后，双方履约的内容仅为将涉案地块过户至乙公司名下。合作开发还是借用资质？一方具有房地产开发资质，合同有效判决双方非借用资质而是合作开发商务办公用地变成划拨土地双方共同建设某区工业产品展示中心，发改局以土地出资，占出资额的30%，建设公司负责整个大厦建设的全部费用，包括土地出让金，占出资额的70%，大厦规划建筑面积22000平米，土地使用性质为商务办公用地；建设公司负责大厦的整体规划设计、施工建设，中心建成后双方按出资比例进行收益，即按出资比例分配大厦的面积。协议书发改局建设公司因《协议书》履行的后续问题及该中心的建筑物的处理问题产生争议，故诉至法院庭审查明，该块土地属划拨土地商务办公用地变成划拨土地合同无效判决损失按各自过错承担合作开发房地产五大争议二、合作各方的出资争议010203增加投资数额承担比例的争议 约定房屋预售款充抵投资的争议【案例】不按合同约定出资的争议【案例】不按合同约定出资的争议因两公司均无房地产开发资质合作合同二实业公司未按约履行出资义务，合同目的无法实现合作合同一物业公司股份公司实业公司争议管理服务，6%的收益全部资金提供土地不按合同约定出资的争议实业公司根本违约判决土地使用权及地上建筑物归股份合作公司所有约定房屋预售款充抵投资乙公司仅投入1500万元，项目短期内预售回笼1亿元，乙公司要求按比例分配合作开发合同甲公司乙公司争议提供6万平方米土地，分配利润55%资金3000万元，分配利润45%合作开发房地产五大争议三、合作各方的决策争议 开发策略不一致的争议开发策略不一致的争议先开发沿河优势地块？先开发商业区域？先开发住宅区域？先开发靠近高架劣势地块？合作开发房地产五大争议四、合作各方的利益分配争议0102 利润分成 实物分配实物分配A公司开发建设主体分配房产B公司股东C自然人股东缴纳个人所得税20%无需缴纳企业所得税合作开发房地产五大争议五、合作一方中途退出争议01