中海_苏州中海独墅岛项目案例研究_89页_XXXX年_同致行.ppt

中海·独墅岛项目案例研究;第一部分 城市解读;第一部分 城市解读;苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称“苏”。 苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，中国重点风景旅游城市，也是4个中国重点环境保护城市之一、长江三角洲重要的中心城市之一。 苏州是江苏省的经济、对外贸易、工商业和物流中心，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心。;苏州位于江苏省东南部，太湖之滨，地处长江三角洲中心，距离上海84.7公里、嘉兴6.2公里、杭州126.2公里、无锡40.3公里、南通81.5公里、南京189.8公里，地理位置四通八达。;苏州全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2010年末全市户籍总人口637.66万人，其中市区242.48万人。 苏州市下辖吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区（虎丘区），张??港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。其中平江区、沧浪区、金阊区统称为古城区。 ;第一部分 城市解读;数据来源：苏州统计局网站;2010年苏州固定资产投资总额为3617.82亿元，占全市GDP总额的40%； 2010年苏州社会消费品零售总额为2407.89亿元，保持19%的年增长势头，城市消费水平和消费能力快速提升。;苏州历年户籍人口走势（万人）;2010年苏州私家车数量为97.97万辆（2010年杭州私家车数量为99.30万辆）； 2010年私营企业量18.26万家，与上年相比增长14%（杭州2010年的私营企业量是19.3万家）； 苏州虽为二线城市，但高端奢侈品已陆续进驻，如Hermes、 LV、Gucci等。;苏州作为一个工业城市，属于典型的外向型经济，城市以制造业为主，二产比重占主导地位； 苏州第三产业仍落后长三角其他主要城市，从其毗邻上海的地缘优势而言，未来苏州第三产业增长幅度将加快。;长三角经济圈已成为国内经济总量最大且极具发展潜力的一个区域经济体，苏州与上海、杭州共同构成长三角经济的“三极”； 经济发展迅猛，外向型经济贡献突出，消费品市场充满潜力，带来商办物业的繁荣，给苏州商业地产带来巨大商机。;地区;第一部分 城市解读;古城区与高新区合力成为主城区；东部（园区）为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相称的东部新城。;苏州城市轨道交通远期线网由1-4号线四条线路组成，线路总长135.3公里，车站105座。 一号线26.1公里，24站，建设中，预计2012年通车； 二号线27公里，22站，预计2014年通车； 三号线43.5公里，31站，预计2015-2016年通车； 四号线31.2公里，22站，预计2015-2016年通车。;第一部分 城市解读;苏州位于长江三角洲经济发展核心地带，属上海经济增长极所产生经济空间扩散的第一圈层。 沪宁高铁园区站作为沿线第三大站点，将带动园区城市格局与产业结构发展、转型。;第二部分 楼市格局;吴中区;苏州别墅市场未来竞争主要集中在吴中区、园区及新区； ;第二部分 楼市格局;竞争项目确定： 星岛仁恒 御湖熙岸 国宾一号 仁恒双湖湾 保利独墅西岸 平门府 招商小石城;星岛仁恒： 基本介绍;中国别墅鉴藏级作品 ;星岛仁恒营销推广分析：;星岛仁恒与独墅岛竞争关系：;中海御湖熙岸为2005年苏州地王，位于金鸡湖与李公堤旁边占据优质资源； ;中海御湖熙岸： 营销推广;推广口号：中国豪宅的苏州方式 中海主流豪宅推广路线，基于中海高端品牌与地段占有之上的身份诉求，首批别墅推广面市建立了别墅标杆地位，后期着重于公寓推广影响了品牌的统一性，后续重点为资源最为优秀的183顶级别墅推广。 优点：高端占位，身份诉求； 不足：形象重叠，忽略产品。;中海御湖熙岸与独墅岛竞争关系：;【简介】占地34万平方米，容积率0.6，由九龙仓于2006年12月竞得， 楼面地价6225元/平方米。 【户数】 5～8层的多层物业（约3.8万平方米，270套），独栋和双拼别墅（约16万平方米，284套），总户数554户。 【户型】大独栋800～900平方米（12套），小独栋450～650平方米（84套），双拼290～340平方米（188套），多层公寓140平方米左 右（270套 ）。 【价格】项目定位高端，预计别墅单价在2.5万元/平方米以上，别墅总价在700万元以上；公寓单价超过1.5万元/平方米，公 寓总价200万元以上。;仁恒双湖湾;保利独墅西岸： 项目介绍 ;营销特色：;保利在品牌策略及营销思路上，有许多与中海较为相似的做法，要实现超越保利、领先保利的目标，我们必须在策略的制定上占据最高点，树立保利无法或难以超越的高度： 形象上，突破传