46、地产税收讲解架构图.pptx

1 地产税收 收入 扣除项目 资本税收 2 地产税收 收入 扣除项目 资本税收 1.未完工收入 2.未完工收入结转收入 3.完工销售收入 4.收入确认时间 销售收入 租金收入 未完工开发产品收入 （一）预收账款贷方发生额（常规科目） （1）发票领购账簿及发票收据 （2）网上备案合同；纸质合同 （3）销售台账（财务和销售部) （4）审报表核对：所得税纳税申报表 比对 营业税纳税申报表 一查：房款计入其他应收款 二查：其他应付款：定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税？(国税函发[1995]156号文件第18条： 问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。) 三查：其他应付款代收款项。（三个税种） 四查：其他应付款大股东借款（财税〔2003〕158号 二、关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还的处理问题 纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。 国税发〔2005〕120号 第三十五条：（四）加强个人投资者从其投资企业借款的管理，对期限超过一年又未用于企业生产经营的借款，严格按照有关规定征税。） 五查：假借借款方式隐瞒收入。（向千家万户借款，签借款合同，实际为售房合同） （二）订金、定金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳所得税、营业税？ 1、2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金的当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。 例外：大地税函（2009）77号文件第三条(违反上位法） 2、定金 国税函发〔1995〕156号第十八条 问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 3、诚意金 (河北省地税局2010年2号公告 认为应该缴税 但是大部分大型房企未就诚意金及缴纳营业税）建议：同当地税务局沟通，以取得一致意见。 （三）会员卡或会员费 2008年1月1日以后，对于此类未购房而办理的会员卡、会员费，是同定金，需缴纳企业所得税。 思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？ 《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》(国税函【2004】1032号文件） （四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？ （1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。 （2）这里的合同，应遵循“实质重于形式的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行驶销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号） 思考：委屈的预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？ 法释(2003)007号第二条 “出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 ” （五）是借款合同还是销售合同?(实质重于形式） 假借借款的形式 未完工收入结转收入 12 地产税收 收入 扣除项目 资本税收 1.预租 收入 2.先收租金 3.后收租金 4.免租期 销售收入 租金收入 5.转租收入 6.售后回租 13 地产税收 收入 扣除项目 资本税收 1. 成本 2.费用 3.税金 4.损失 14 地产税收 收入 扣除项目 资本税收 1. 投资 2.融资 1.一般资本税收 2.资产重组 2.股息 2.转股 15 地产税收 收入 扣除项目 资本税收 1.法律形式变更 2.债务重组 1.一般资本税收 2.资产重组 3.股权收购 2.合并 1. 资产收购 1. 分立 内容总结 1。2.未完工收入结转收入。（一）预收账款贷方发生额（常规科目）。（3）销售台账（财务和销售部)。（4）审报表核对：所得税纳税申报表 比对 营业税纳税申报表。二查：其他应付款：定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税。答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或