四大资管进入地产前世今生：从无心插柳到主动栽花课件.ppt

导读随着三四线城市房地产市场的持续低迷，中小型房企的风险更大，几家资产管理公司此类的变相放贷业务均有所收缩。于是，房地产业务占比比较大的信达开始在全国各地高调拿地，其中7幅是“地王”。 本报记者李玉敏北京报道近日，四大国有金融资产管理公司（AMC）中的信达资产旗下信达地产四处高价拿地，成为新晋“地王”而备受关注。据21世纪经济报道记者了解，信达、华融、长城、东方四大资 产管理公司进入地产行业开始都是“无心插柳”。众所周知，四大AMC的成立就是为应对上世纪末的亚洲金融危机，通过收购处置国有银行剥离的不良贷款，防范和化解金融风险。某AMC人士向21世纪经 济报道记者表示，“资产管理公司在接收政策性处置的不良资产中，就有很多抵质押物是土地、房地产等，加上后来的商业化收购，资产管理过公司手中就拥有了不少的土地、在建工程、烂尾楼、投资房地产等 。除了转让和出租以及其他金融化手段来处置，还需要介入房地产的营运。”因此，在处置的过程中，资产管理公司逐步成立了独立的地产运用平台。比如，信达资产旗下有信达地产，华融资产起来有华融置业 ，长城资产旗下有长城国富置业，东方资产曾于2015年购买了上海证大超过50%的股权，不过不到一年时间便开始抛售了。前述AMC人士表示，上一轮的不良资产处置成功得益于中国经济的增长和房地 产等固定资产的升值。正是因为如此，此后AMC在商业化收购过程中也更加青睐房地产项目，2012年左右，不少房地产信托项目出现风险，信达等公司都积极参与化解。不过，其他三家公司的房地产项目 主要还是不良项目，像信达这样直接举牌拿地的还是个例。从被动接收到成立独立地产公司成立之初，四大资产管理公司接收国有四大银行和国开行政策性贷款1.4万亿。2004-2005年中行建行工行 上市前夕二次剥离不良贷款约7900亿，违约处置不良损失率4500多亿。2006年底，四大资产管理公司累计处置政策性不良资产1.21万亿元，基本完成了政策性不良处置的任务，开始了向商业化 转型。商业化转型后，资产管理公司又通过市场化的手段收购不少商业银行的不良资产。由于银行的贷款普遍具有抵押物崇拜，因此早期剥离的不良资产中，有房地产等作为抵押物的还算是比较优质、回收率较 高的项目。在上一轮的不良资产处置过程中，恰逢中国经济高速增长，资产价格处于上升周期，房地产等固定资产的升值也给AMC的处置带来较高的回报。前述AMC人士表示，“以前处置时，我们收过来很 多烂尾楼项目，除了转让，通过再增加投入，进行开发和运营，不少都能获得超额回报。由于房地产的开发和运营与其他不良的处置还有不同，所以就四家公司逐渐都培养了地产投资与开发的专业队伍，并成立 独立的房地产平台。以房地产业务量较大的信达为例，该公司旗下的信达地产于2008年底整合了旗下11家房地产公司，并通过资产重组的方式借壳软件公司“青鸟天桥”实现A股上市。近期出现72.9 9亿元总价的上海新江湾城地王、30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王、33.9亿元的杭州南星地王等均为该公司作品。长城国富置业有限公司则是长城资产旗下以房地产开发经营为 主业的投资运营平台，主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务。由上海天诚置业公司、上海新金穗实业（集团）股份有限公司、上海金豫置业有限公司三家公司组成，其中前两者是农 行设立的地产公司，后划归长城资产上海办事处。该公司官网显示，长城富国置业旗下现控股企业5家，参股企业9家，包括6家上市公司。公司在上海、济南、银川、湘潭、贵阳等地先后投资建设有办公楼、 商场、高星级酒店、住宅小区等项目十多个。华融旗下的地产平台华融置业，其前身是珠海市横琴信东房产实业开发公司。该公司董事长赖小民于2009年做出“激活信东公司，搭建房地产业务平台”的战略 决策，同年7月1日将公司改制更名为“华融置业有限责任公司”，注册资本8.5亿元。华融资产称，其基于不良资产的房地产开发业务由华融置业开展。2014年和2015年，华融置业的收入分别为人 民币26.29亿、25.02亿元，其中房地产相关业务收入分别为24.87亿元和21.60亿元。目前，东方资产旗下暂无房地产平台，不过该公司于2015年初以总价14.89亿港元的价格先后 买入上海证大超过50%的股份。本来上海证大有望成为东方旗下的地产平台，不过2015年底便传出东方资产转让上海证大股份的消息。不过，相比其他大型房地产开发商，四大AMC旗下的房地产平台仍 然较小。多渠道进入房地产2010年，信达完成股份制改造后，也成为唯一一家获准收购非金融类不良资产的金融资产管理公司。从此，该公司开始拓展非金融类不良资产管理业务，亦为暂时出现财务和经营 困难的企业提供债务重组支持，其中也包括一些房地产项目。2015年8月，财政部联合银监会下发了关