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论我国房屋承租人优先购买权制度 　　摘要：面对我国不断发展的房地产业以及房屋买卖市场，保护房屋承租人优先购买权显得尤为重要。但是我国目前的立法中，对该项权利的阐述尚不明确，在此项权利的性质、行使条件、侵权损害赔偿等方面存在着许多问题，导致实践中频频发生纠纷。本文主要探讨这一制度的存废理论，明确房屋承租人优先购买权的性质、效力、侵权损害的救济措施，为进一步完善该制度提出一些建议。 　　关键词：房屋承租人优先购买权制度;损害赔偿;替代 　　一、房屋承租人优先购买权的法律性质 　　（一）优先购买权属于形成权 　　假如法律允许的话，当事人单方面将法律关系进行变动、撤销等等，这就叫形成权。在形成权下，法律赋予房屋承租人优先购买权，在此情况下所有人的房屋，不能再转卖给第三人。 　　（二）优先购买权属于期待权 　　法律即使给承租人优先购买房子的权利，但这并不代表承租人的相关利益必须得到无条件维护。总之，优先购买权的生效是有条件的，承租人必須在合法的范围内使用它，且不会毫无限制地适用这项权利。 　　（三）优先购买权的法定性 　　按照行为人所处的环境和权利导致的多样性，承租人的优先购买权分为约定优先权与法定优先权。 　　二、承租人优先购买权的效力 　　承租人优先购买权效力的界定要看该权利的行使能否对抗第三人。物权性优先购买权可对抗合同外的第三人，有对世性;债权性优先购买权只适用于合同当事人之间，不能对抗第三人，有相对性。 　　（一）比较法研究 　　德国法关于房屋租赁合同的客体包括土地和房屋。其中规定承租人有权利让出租人和第三人签订土地买卖合同，约定的条件为内容。在承租人行使优先购买权之后，他就取得与预告登记相同的法律地位，出租人侵害承租人的处分行为就不发生效力。由此可见，承租人优先购买权属于物权性优先购买权。 　　至于客体是承租人优先购买权，德国学者在论述时称：“行使先买权仅使权利人取得移转受先买权拘束的标的物的债权。这时，义务人只有将标的物让与第三人来破坏履行。” 　　（二）我国承租人优先购买权的效力 　　即使我国承租人优先购买权的客体限于房屋，但学界关于其效力一直争论不休。同时，司法实践对承租人优先购买权效力的认定经历了从物权效力说到债权效力说的转变。 　　1.物权效力说 　　物权效力说认为，即使租赁房屋的所有权转让登记过，承租人也能行使优先购买权以对抗已经取得房屋所有权的第三人，申请撤销所有权转让登记。其理由有三点：一是承租人优先购买权对房屋的支配性具有物权效力;二是法律明文规定承租人优先购买权，符合物权法定原则;三是房屋租赁合同登记制度是物权公示原则的体现。 　　上述理由逻辑存在错误，不能推导承租人优先购买权属于物权性优先购买权，并且它夸大了房屋租赁合同登记制度的作用。如果承租人优先购买权有对抗第三人的物权效力，那么该项权利必须进行公示。而《城市房地产管理法》第24条关于房屋租赁合同登记的规定并非强制性规定，《合同法》第215条规定租赁合同未采取书面形式的，视为不定期租赁合同。这其实肯定了口头租赁合同的效力，但是口头租赁合同没有登记的可操作性，所以了房屋租赁合同登记没有必要。 　　2.债权效力说 　　债权效力说认为，当出租人侵害承租人的优先购买权，把房屋出卖给第三人，承租人只能要求出租人承担损害赔偿责任，但不能对抗第三人。 　　债权效力说有一定的合理性：实践很少有将房屋租赁合同进行登记的情况，第三人因此难以得知房屋以前是否已出租并且租赁关系是否继续。如果承租人优先购买权有物权效力，即使第三人信赖不动产公示信息然后购买了房屋，也可能因该房屋上存在租赁合同并且承租人行使优先购买权，导致房屋所有权转移登记行为被撤销。此外，“买卖不破租赁”制度也对承租人的居住权提供保护。因此，承租人的合法权益已经得到较大程度的保障。 　　三、侵犯房屋承租人优先购买权的损害赔偿方法 　　（一）优先购买权未能正常行使 　　第一，房屋出售期内，所有人没有及时告知房屋承租人;假如承租人得知房屋出售的消息，但此时不动产的所有权已转让，这导致承租人的优先购买权无法正常行使。这种情况，最为合适的赔偿数额比重应该在50%以下。但如果有足够的证据支持在规定的时间里所有人通知承租人转售房屋，赔偿的比重可在50%以上。 　　第二，所有人通知承租人转售房屋时，如果有不当的制约因素使通知没法正常进行，由此损害了承租人优先购买权，这种情况之下，根据过错的程度赔偿比重在50%到100%范围。 　　（二）优先购买权行使后目的的落空 　　房屋承租人正常行使优先购买权，其与房