地产成本策划四部曲（三）规划设计优化.pdf

目 录 第一部分 规划设计的前置工作 规划设计的前置工作 之前我们在 《成本策划系列一、二》中讲过产品策划的整个过程 ，销售通过市场 调研、项 目定位、业态选择、户型配比等工作最终形成 《产品策划报告》 ，后续 的设计工作就是将产品策划的内容转化成可落地施工的图纸。一个优秀的设计人 员是能在实现产品策划内容的基础上严控成本 ，同时最大限度的增加高价值产品 ， 通过设计手段使小区居住环境更加舒适 ，为销售带来更大溢价 ，为项 目带来更大 利润。 规划设计的前置工作 规划设计的前置工作 1、销售部提供 《产品策划报告》 ，包含项 目的四至情况、项 目定位、产品系的 选择 （含配置标准建议 ），业态选择方案、标准化户型选择 （含户型修改建 议 ）、规划建议、配套建议、户型配比方案 （需附带业态、楼型、楼栋数、户 数、层数等预估 ）、销售计划 （预计首期开盘面积及开盘时间 ）。 业态 楼型 户型 预估楼栋数 层数 单楼面积 总面积 单价 单方成本 土地平米利润 高层 （18-33 层） 联排 根据销售部提供的业态比例 ，户型配比建 业态 户型 预估户数 户型配比 （%） 高层 议 ，设计部在实际强排方案过程中 ，应最 （18-33 层） 大限度的增加土地单方利润最高的产品面 联排 积。 规划设计的前置工作 2、现场踏勘 ，需明确以下几点 ： ●场地内是否有规划路 ，规划路的处理方式 ，是否需要保留。 ●场地内是否有需保留的沟、渠、河流等。 ●场地内周边是否有影响小区视线的高压线、建筑等 ，是否可拆除或移走。 ●场地周边的道路情况 ，路宽 ，几车道 ，沿哪些道路可作为机动车出入口。 ●场地周边道路标高及排水走向。 ●场地周边是否有对本项 目形成 日照影响的建筑 ，本项 目是否会对周边项 目造成 日照影响。 ●市政接驳点位置及管线情况。 ●周边楼盘朝向 ，当地朝向习惯。 规划设计的前置工作 3、收集设计基础资料 ●规划条件 ：容积率、建筑密度、限高要求、绿地率、商业配建要求、配套建设 要求、车位配比要求、公租房经适房等配建要求。 ●地块地形图及红线图。 ●地块初堪报告。 4、落实当地有无特殊规划规定。 ●地上车位配建比例、是否可做微型车位、非机动车位设置要求。 ●公建配套要求 （如公厕、垃圾站、物业用房等配建要求 ）。 ●当地抗震等级、风压等。 ●当地有无楼座面宽特殊要求 ，最多可做几拼。 ●当地有无70/90政策及限墅令 （容积率不小于1 ）。 规划设计的前置工作 ●当地 日照要求 ，有无特殊红线退让 ，道路退让要求。 ●当地人防配建要求。 ●当地建筑面积计算要求 ：阳台宽度限制 ，飘窗、设备平台设置限制 ，露台设置 限制 ，车库顶板覆土要求 （与审图办提前沟通 ）。 ●当地消防特殊规定 ：是否可做三合一前室、是否可做内天窗 ，消防登高面验收 要求 （与消防部门提前沟通 ）。 5、分析项 目规划的有利条件及不利条件 ，针对不利的规划条件配合投资拓展部政 府部门协商。 第二部分 规划前的政府协调 规划设计前的政府协调 关于地块规划设计前的政府协调工作 ，多用于勾地以及某些非强条的规定。 前期需与政府部门协调沟通的重点有以下两方面 ：用地红线与规划条件。 用地红线的协调 即在拿地前与政府勾地过程中 ，通过更改用地红线将不利与建设住宅的部分划 为红线外 ，或形成规划方案后再确定红线。 案例1 将高压走廊划出用地红线 规划设计前的政府协调 案例2 将水域或景观用地划出红线 规划设计前的政府协调 案例3 将地质条件差或山地中坡度过大 （大于35% ）部分划出红线