地产成本策划四部曲（四）目标成本编制与经济指标评价.pdf

目 录 第一部分 各阶段目标成本的编制与协同 各阶段目标成本的编制与协同 目标成本是整个成本控制的核心内容。在前期 ，目标成本是对整个产品策划方 案的验证 ，客户需求的产品是否能满足公司的开发盈利 目标。在项 目实施工程 中 ，目标成本是项 目资金投入的指导方案。 高质量的目标成本测算 ，可以准确预测产品从策划到实施过程的资金投入情况 ， 以保证项 目最终的盈利 目标实现。低质量的目标成本测算 ，对未来发生的费用 预估不足 ，会导致后期成本失控 ，项 目盈利达不到预期 ，甚至亏损。 目标成本编制的质量 ，取决于两方面 ： 1、编制人员的成本水平以及公司成本数据的积累情况。已经实施标准化并有完 善成本数据库的企业 ，目标成本更符合 自己的产品情况 ，更加精准。 2、前期产品策划的深度。成本人员得到的产品信息的全面性。前期产品策划越 深入 ，信息越全面 ，目标成本测算越精确。 各阶段目标成本的编制与协同 版本 目的 完成时间 拿地版 测算项目经济指标，指导项目拿地 拿地经营会前 方案比选，圈定最优方案，指导后续设计工作， 方案图纸审批完 方案版 确定项目目标利润 成后7 日内，成 本策划会前 根据开盘销售情况进行售价及方案调整，结合 施工图版 重计量结果进行测算，在确保利润情况下，与 重计量初稿完成 售价联动，调整项目配置及成本，确定项目成 后，开盘成本后 本限额 评估会前 目标成本是根据项 目开发进度、产品策划的深度、设计工作的进程不断深化的。 由于项 目初期的工作深度不够 ，往往达不到精确编制 目标成本的条件 ，因此作为 经验丰富的成本人员应主动出击 ，协同各个部门得到支撑 目标成本测算的信息。 各阶段目标成本的编制与协同 拿地版目标成本的编制与协同 1、确定项 目合作方式 ：政府招拍挂、项 目转让或合作开发。成本部应协同拓展 部确定预期土地转让价格、项 目转让费用或合作款项。 2、项 目本体调研 ：对区位交通、生活配套、项 目四至情况、规划条件进行分析 ， 对项 目的场地标高 ，现场面貌 ，地质情况、市政接入情况进行调研。成本部应协 同工程部确定水、电、暖、燃气接入方案 ，场地平整方案。 3、对于新进入城市 ，需调研当地的政府收费情况、开发成本情况。成本人员需 借助 自己的人脉资源 ，收集当地最近开发项 目的不少于三份 目标成本。对于项 目 前期类报批报建费 ，可协同拓展部一起进行调研。对于已开发城市 ，可沿用老项 目成本指标 ，重点关注人工材料价格变动及新政策带来的成本变化情况。 各阶段目标成本的编制与协同 各阶段目标成本的编制与协同 4、竞品调研 ：销售部对区域销售情况及周边竞品进行调研 ，进行初步产品策划 ， 确定产品系的选用 ，配置标准 （如公司未建立产品系 ，可先确定参照楼盘 ）、是 否精装、精装标准选用、各业态售价 （如时间紧可不做客户调研 ，依据区域内同 档次项 目价格作为基价 ，考虑价格浮动初步定价 ）、标准户型的选用 （如时间紧 可不做户型配比方案 ，仅做户型选用建议 ，如公司未建立标准化户型 ，仅描述几 室几厅几卫及面积段、赠送面积比例即可 ）。成本部配合销售部测算各产品土地 单方利润 ，初步选定业态组合。成本部应协同销售部明确业态划分标准、各业态 的售价及配置标准。 各阶段目标成本的编制与协同 5、规划设计 ：设计部根据销售的产品建议 ，结合规划条件进行方案设计 ，并完