房地产开发与经营（第四版）吕萍-第5章 房地产项目用地的获取.pptVIP

5.5 土地使用权转让 5.5.5 土地使用权出让与转让的比较 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门 境内外任何经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等 法律关系平等 在市场所处层次 一级市场 二级市场 年限 按合同规定，不得超过国家规定 合同年限－已使用年限＝剩余使用年限 土地转移方式 协议、招标、挂牌、拍卖 出售、交换、赠与 关键术语 划拨出让、招标、拍卖、挂牌 复习思考题 1.房地产项目用地获取的方式有哪些？ 2.简述划拨土地使用权的特点。 3.简述出让土地使用权的类型、含义。 4.简述协议出让国有土地的范围。 5.简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。 6.土地使用权出让与转让的区别是什么？ 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 吕萍 等 主编 第五章 房地产项目用地的获取 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括项目核准、获取三种许可证等。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。 5.1 划拨土地使用权的获取 含义： 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 5.1.1 划拨土地使用权概述 基本特征： 1.划拨土地使用权的取得具有行政性 2.划拨土地使用权具有无偿性 3.划拨土地使用权具有无期限性 4.划拨土地使用权的流转具有限制性 基本类型： （1）国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 （2）企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。 5.1 划拨土地使用权的获取 中央政府的政策规定 《中华人民共和国土地管理法》（1998） 划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程项目。 下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令） 以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合《划拨土地目录》的，应当实行有偿使用。 5.1.2 划拨土地使用权的适用范围 5.1 划拨土地使用权的获取 5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程 预审 申请 审查 批准 登记发证 5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费 土地补偿费 安置补助费 地上附着物及青苗补偿费 拆迁补偿费 其他费用 土地使用权出让（简称土地出让）是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征： 土地使用权的出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。 土地出让的内容是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而让受让方支付相应的出让金。 5.2 出让土地使用权的获取 5.2.1 土地使用权出让概述 基本类型： 5.2 出让土地使用权的获取 5.2.1 土地使用权出让概述 协议 招标 挂牌 拍卖 5.2 出让土地使用权的获取 5.2.2 出让土地使用权的政策规定 协议出让的政策规定 1、2006年8月1日新的《协议出让国有土地使用权规范》开始试行，规范明确了协议出让国有土地的范围，包括以下五方面： ①供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； ②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的； ③划拨土地使用权转让申请办理协议