房地产开发与经营（第四版）吕萍-第6章 房地产市场调研.pptVIP

关键术语 市场需求、调查问卷、调研报告 复习思考题 1.房地产市场调研的含义是什么？ 2.房地产市场调研的内容包括哪些？ 3.房地产市场调研的方法包括哪些？ 4.如何撰写房地产市场调研报告？ 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 吕萍 等 主编 第六章 房地产市场调研 房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。 6.1 房地产市场调研概述 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。 6.1.1 房地产市场调研的含义 6.1.2 房地产市场调研的特点 （1）房地产市场调研专业性强。 （2）房地产市场调研针对性强。 （3）房地产市场调研技术性强。 6.1 房地产市场调研概述 6.1.3 房地产市场调研的重要性 房地产项目定位的需要 制定正确营销策略的需要 企业发现新的市场机会的需要 企业健全决策机制的需要 6.1 房地产市场调研概述 6.1.4 房地产市场调研的内容 市场宏观环境状况 1．政治环境 2．经济环境 3．社会文化环境 城市房地产市场概况 1.市场整体情况 2.土地市场情况 3.商品房市场情况 4.区域内房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格变化情况 5.区域内主要开发商开发销售情况 6.三级市场交易情况 消费者行为与市场需求容量调研 1．消费者行为调研 2．市场需求容量调研 6.1 房地产市场调研概述 6.1.4 房地产市场调研的内容 项目所在区域环境状况调研 1．结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 2．进行区域的交通条件研究 3．对影响区域发展的其他因素和条件进行研究 4.对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析 5.竞争对手调研 项目基本情况调研 1.对项目的用地现状及开发条件进行分析 2.对项目所在地的周边环境进行分析 6.1 房地产市场调研概述 6.1.5 房地产市场调研的原则 真实性原则 时效性原则 全面性原则 计划性原则 6.1 房地产市场调研概述 6.1.6 房地产市场调研的方法 调查方法 1．全面调查法 2．重点调查法 3．抽样调查法 资料收集方法 1．原始资料的收集方法 2.二手资料的收集方法 3.商业资料获取方法 明确调研目的 分析初步情况 设计调研方案 确定资料来源 确定资料收集方法 设计调查表及调查问卷 6.2 房地产市场调研的操作流程 6.2.1 准备阶段 试调查 检验调查设计中的缺漏； 为正式调查作初步准备。 调研实施 6.2 房地产市场调研的操作流程 6.2.2 调查阶段 调研资料的整理与甄别验证 调研数据的统计与分析 撰写调研报告 修订并提交调研结果 6.2 房地产市场调研的操作流程 6.2.3 分析研究阶段 房地产市场调研全过程结束后，应该对调研过程中形成的各种原始资料、二手资料、整理资料和调研报告等成果进行归档，为以后的调研工作总结经验，同时完善同一类型市场的资料库，方便以后的信息查找。 6.2 房地产市场调研的操作流程 6.2.4 整理归档阶段 定量分析与定性分析 数据类型：数值型、序号型、文字型 6.3 房地产市场调研数据的分析方法 6.3.1 数据分析方法概述 德尔菲法(Delphi Method)系以一系列问卷向各类专家征询意见，依据所有专家对原问卷的答复再拟订下一份问卷，再次向各类专家征询意见，直到大多数专家的意见看法趋于一致才获至结论的方法，此法预测通常较适合作长期预测。 6.3 房地产市场调研数据的分析方法 6.3.2 定性分析方法 层次分析法的基本思路是先分解后综合的系统思想，整理和综合人们的主观判断，使定性分析与定量分析有机结合，实现定量化决策。首先将所要分析的问题层次化，根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，按照