REITs产品全解析与配置价值.docx

国内 REITs 梳理 REITs 产品种类日益丰富，市场热度不减 我国REITs 发展自 2021 年正式起步，目前国内发行 REITs 产品共 17 只，在审项目 3 只，底层资产质优，均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等重大战略区 域，能提供稳定的现金流，已募集规模合计达 541.43 亿元。 从REITs 产品涉及行业来看，品类日渐丰富。2021 年6 月21 日首批发行的REITs产品中行业覆盖了产业园、高速公路、仓储物流、生态环保 4 个行业；2021 年 11月 29 日第二批 REITs 产品涵盖高速公路、产业园行业；2022 年以来第三批 REITs产品行业丰富度提高，除基本的四大行业外，新增了首只底层资产为清洁能源基础设施的公募 REITs——鹏华深圳能源 REIT，以及三只以保障性租赁住房为底层资产的 REITs。目前高速公路 REITs 仍是规模占比最高的一类产品，占比达 51.43%。REITs在不同领域的大力拓展预示着REITs 市场发展提速。 图表 1：REITs 产品概览 代码 REITs 名称 属性 底层资产明细 底层资产特点 主要收入 发行规 模(亿元) 剩余存续 期（年） 第一批 180101.SZ 博时招商蛇口 产业园 REIT 园区基 础设施 万融大厦、万海大厦 租户大多为新 兴服务业领域 租金 20.79 49 508000.SH 华安张江光大园 REIT 园区基础设施 张江光大园 租户大多在线新经济+金融 科技领域 租金 14.95 19 508027.SH 东吴苏州工业园区产业园 REIT 园区基础设施 国际科技园五期 B 区项目；2.5 产业园 1、2 期 项目 租户大多为新兴产业领域 租金 34.92 39 180201.SZ 平安广州交投广河高速公路 REIT 交通基础设施 广河高速(广州段) 联接广佛都市圈-山区，货车 多 通行费 91.14 221 508001.SH 浙商证券沪杭 甬高速 REIT 交通基 础设施 杭徽高速（浙江段）-昌 昱段、汪昌段、留汪段 联接黄山-杭 州 通行费 43.60 19 180301.SZ 红土创新盐田港仓储物流 REIT 仓储物流 保税区 4 个仓库；1 栋综合办公楼；1 座气瓶站 近港口 租金 18.40 35 508056.SH 中金普洛斯仓 储物流 REIT 仓储物 流 7 个分布在京津冀、长三 角、大湾区的仓储用地 重点城市均有 布局 租金 58.35 49 180801.SZ 中航首钢生物 质 REIT 生态环 保 生物质能源项目、残渣 暂存场项目、餐厨项目 有保底 服务费+ 发电费 13.38 20 508006.SH 富国首创水务 REIT 生态环保 深圳市福永、松岗、公明水质净化厂 BOT 特许经营项目；合肥污水处理厂 PPP 项目 2 个子 项目 有保底 服务费 18.50 25 第二批 180202.SZ 华夏越秀高速公路封闭式基 础设施 REIT 交通基础设施 汉孝高速，包括汉孝高速公路主线路和机场北 连接线 主干线、机场线 通行费 21.30 49 508099.SH 建信中关村产业园 REIT 园区基础设施 中关村软件园互联网创新中心 5 号楼、协同中 心 4 号楼和孵化加速器 租户为高科技产业领域 租金 28.80 44 第三批 180401.SZ 鹏华深圳能源 REIT 能源基 础设施 深圳能源东部电厂（一 期）项目 灵活供电，帮 助电网调峰 售电收入 35.38 34 508008.SH 国金中国铁建 高速 REIT 交通基 础设施 渝遂高速（重庆段） 联接重庆-成 都 通行费 47.93 40 508018.SH 华夏中国交建 高速 REIT 交通基 础设施 嘉通高速，武深高速嘉 鱼至通城段 沿线产业多 通行费 93.99 40 508068.SH 华夏北京保障房 REIT 保障性租赁住 房 文龙家园、熙悦尚郡 公租房 租金 12.55 62 180501.SZ 红土创新深圳人才安居 REIT 保障性租赁住房 安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆 人才公寓 租金 12.42 66 508058.SH 中金厦门安居保障性租赁住 房 REIT 保障性租赁住 房 园博公寓、珩琦公寓 保障性租赁住房 租金 13 65 从投资者认购情绪来看，第二批与第三批 REITs 产品热度持续。REITs 产品的投资者包含战略投资者、网下投资者、公众投资者三类。所有 REITs 产品的战略配售比例均超过 55%，对应的公开配售比例均不超过 13.4%，首年流通规模也均不超过 46.39 亿元。我们可以从公众投资者的有效认购确认比例来观察投资者的认购踊跃度。第二批、第三批 REITs 延续了第一批 REI