营改增对房地产企业财务管理的影响及对策建议.docxVIP

营改增对房地产企业财务管理的影响及对策建议以万科为例 摘要 “营改增”因为解决了我国房地产行业税收问题，对我国的经济起到促进作用, 并且对行业的开展和企业的利润产生重大的影响。本文对其执行的背景进行分析。 其次，针对营改增政策概念以及实施意义加以分析，从而指出营改增实施对于我国 经济开展所产生的巨大推动力。接着采用归纳法等方法，从而就“营改增”对房地 产企业财务管理的影响进行研究。此外还采用了案例分析的方式，针对万科集团营 改增前后财务管理方面的影响案例进行分析，最后就房地产企业如何应对营改增产 生的影响提出建议。 关键词：营改增；房地产企业；财务管理；万科税负 的物业服务收入应当为： “营改增”之前的物业服务收入=299873.64/1.06=282899.66万元 销项税额=282899.66x6%=16973.98 万元。 所以万科集团“营改增”之前的主营业务收入 =5903014.78+282899.66=6185914.44 万元。 其中万科的其他业务主要有公寓租赁和教育营地，因此将该科目归入现代服务 业，按增值税率6%计算： 万科“营改增”之前的其他业务收入=128827.7/1.06=121535.57万元 销项税额=121535.57x6%=7292.13 万元 营业总收入=6185914.44+121535.57=6307450.01 万元 总销项税额税4933L63+16973.98+7292.13=673597.74 万元 随后，针对万科集团营业本钱在营改增前后出现的具体变化进行计算，具体统 计数据如下所示。 表2 2017年1月-6月营业本钱数值及变化 营业本钱行业 金额（万元）增减 1、主营业务4662150.67-15.13% 其中：房地产4428535.97-17.38% 物业服务233614.7075.89% 2、其他业务39351.80112.98%合计4701502.47-14.70% 数据来源：万科年度报表 根据半年报得万科增值税额为44016.3万元，所以计算该集团进项税额数值为： 进项税额数值=销项税额一增值税=673597.74-44016.3 =629581.44万元 从而可得“营改增”之前营业本钱=营改增”后的营业本钱+营业本钱的增值税进 项税额=4701502.47+629581.44=5331083.91 万元。 最后，针对万达集团在营改增前后的具体营业利润进行统计，具体统计结果如 下表3所示。 表3 2017年1—6月份万科集团利润表 10 金额（万元）6981047.76工程 金额（万元） 6981047.76 二、营业总本钱5766866.67其中：营业本钱4701502.47 营业税金及附加516069.38销售费用210269.74 管理费用260462.26财务费用71828.19 资产减值损失6734.64力口：投资收益151984.28 其中：对联营企业和合营企业的投资收益147253.32汇兑收益—— 三、营业利润1366165.37力口：营业外收入32398.52 减：营业外支出15872.75其中：非流动资产处置损失57.48 四、利润总额1382691.14减：所得税费用377392.19 五、净利润1005298.95数据来源：万科年度报表 从利润情况来看，万科集团实行“营改增”之前的净利润为27916.06万元，实行“营 改增”之后的净利润为1005298.95万元，可见“营改增”政策的实施有效的减轻了企业 的税负，同时使得利润水平大幅度的提升，这有助于企业的快速成长。 4.3“营改增”对万科房地产税负的影响 根据2017年万科集团的中期年报可知，万科集团上半年的销售收入万兀， 营业税5%= 1385900 万元 城建税二1385900x7%=97013 万元 教育费附加=1385900x3%=41577万元11 地方教育费附加=1385900xl%=13859万元 印花税1 %=277180 万元 营业税金及附加=1385900+97013+41577+13859+277180=1815529 万元表4 2017年1-6月份万科集团营改增前应纳税额 工程金额（万元） 营业税1385900 TOC \o 1-5 \h \z 城建税97013 教育费附加41577地方教育费附加13859 印花税277180营业税金及附加1815529 所得税51597.89 “营改增”之前的所得税费用 应交所得税;应纳税所得x25% 应纳税所得=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额 纳税调整增加额-纳税调整减少额=营改增”后所得税费用-“营改增”后利润总额 =377392.19/25%-138269