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房地产及房地产评估 ;第一节 认识房地产 一、房地产概念 （一）土地 土地是地球的陆地（包括内陆水域、海涂）表层范围内，由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然-经济综合体。 中国土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等12个一级类。 （二）地产 （三）房地产 中华人民共和国标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）中，将房地产定义为“土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益”，而中国房地产估价师考试指导用书《房地产估价理论与方法》中则更加强调房地产“是实物、权益和区位的结合体”。 ;香港学者谢贤程认为，“房地产，顾名思义，可包括房与地。“房”是指建筑物本身，而“地”则是指该建筑物所占用的土地。” 房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 建筑附着物 （四）不动产 不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 ;;二、房地产的特点 不可移动性（位置固定性）、耐耗、差异、高价值、供给有限、投资消费双重性、实体构成二元性、受外部环境的强烈影响 三、房地产分类 按照用途分类 按照开发程度分类 美国估价学会（Appraisal Institute）对房地产分类 （1）农业房地产（Agricultural） （2）集会/会议房地产（Assembly/Meeting Place） （3）健康保健房地产（Health Care）（4）工业房地产（Industrial） （5）土地（Land）（6）旅馆酒店房地产（Lodging Hospitality） （7）多户住宅房地产（Multi-Family）（8）办公房地产（Office） （9）零售商业房地产（Retail-Commercial）（10）老年住宅房地产???Senior Housing） （11）购物中心房地产（Shopping Center）（12）特殊用途房地产（Special Purpose） （13）体育休闲娱乐房地产（Sports Entertainment）。 ;四、房地产描述 五、房地产产权 产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。 产权可以分为三类：所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；所有权的暂时分割，如普通法中的地产权、民法（大陆法）中的用益权；为他人谋利益的所有权----信托。 我国的房地产产权类型 土地所有权、土地使用权（建设用地使用权、宅基地使用权）、地役权、相邻关系、房地产抵押权、房屋所有权、房地产租赁权、典权、房地产共有、建筑物区分所有权 ;第二节 房地产评估概述 一、房地产评估的概念 估价vs评估 《现代汉语词典》对“评估”的释义为：（1）评议估计，（2）评价。而对“评价”又进一步释义为：（1）评定价值高低，（2）评定的价值。 《现代汉语词典》对“估价”的释义为：（1）估计商品的价格，（2）对人或事物给以评价。而对“估计”又进一步释义为：根据某些情况，对事物的性质、数量、变化等做大概的推断。 中国资产评估协会颁布的《资产评估准则----不动产》、《资产评估准则----基本准则》 《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013) 美国估价学会出版的“the appraisal of real estate” ;房地产评估（real estate appraisal or valuation）是符合国家有关规定的专业机构和人员受他人委托，依据相关法律法规和评估准则或规范，为了特定的目的,选择适当的价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，在对特定房地产的性质、效用、质量、市场等等多方面进行综合调查的基础上，运用科学的评估方法，分析、推算其在合理假设前提下的评估基准日价值，并发表专业意见的行为和过程。 二、房地产评估要素 评估委托人(client)、专业评估机构、评估师（appraiser or valuers）、评估对象(subject property)、评估目的（intended use）、评估价值类型(type and definition of value)、评估原则(appraisal principle)、评估程序(appraisal process