《资产评估》练习题与参考答案.pdfVIP

.. .. .. 《资产评估》练习题及参考资料 一、简述题 ： 1、请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素 答案 ：房地产评估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个 层次 ： 个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如 ，土地的个别因素有地质、地貌、地 势、地形、日照、通风、干湿 ，邻接街道的条件 ，与市政设施的接近程度等等；又如 ，房 屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等 等。 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有 ：商业服务业的繁华程度，道路交通的 通畅程度 ，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、 社会因素、政治因素和心理因素等等。 2、运用成本法进行资产评估的思路是什么？ 答 ：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬 损因素 ，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个 潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行 购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本 的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支 付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产 及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本 专业技术资料 .. .. .. 的基础上扣除资产的经济性贬损因素。 成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的， 即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再 取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在 持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市 场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同 时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费也是必须的。 3、机器设备评估具有哪些特点？ 答 ：机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分 ，它通常与企业的其他资产共同 完成某项特定的生产目的 ，一般不具备独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时 ，收 益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法 （2 ） 对于整体性的机器设备 ，它是为了实现某种功能 ，由若干机器设备组成的有机整 体。主体人员在进行价值分析时应注意资产之间的有机联系对价值的影响 ，整体的价值不 仅仅是单台设备的简单相加。 （3）在机器设备中 ，一部分机器设备属于动产 ，它们不需要安装 ，可以移动使用。一部 分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物 ，它们需要永久的或在一段时间内以某种 方式安装在土地或建筑上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。（ （4 ）影响机器设备磨损的因素很多 ，设备的磨损、失效规律不易确定 ，个体差异较大。 确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。（1分） （5）设备的贬值因素比较复杂。除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。 科学技术的发展 ，国家有关的能源政策、环保政策等 ，都可能对设备的评估价值产生影 响。 专业技术资料 .. .. .. 4、简述运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素。 答 ：（1）资产的功能；（2）资产的实体特征和质量；（3）市场条件；（4 ）交易条件。 5、 资产评估报告书的目录有哪些主要内容？ 答 ：按有关规定 ，资产评估报告书目录应包括摘要、正文、备查文件三大部分。其中 ，正 文还应包括 ：委托方与资产占有方 、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原 则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特别事项说明、评估基准日期的重大事 项、评估报告法律效力、评估报告提出日期等有关方面的内容。 6、简述编写资产评估报告应遵循的基本要求。 答 ：资产评估报告时应遵循如下基本要求：(1)实事求是；(2)内容全面，